收入不固定？银行其实是这样评估您的

许多马来西亚人认为，如果收入不固定，就不可能获得房屋贷款批准。

这种情况尤其常见于：

• 自雇人士

• 企业主

• 自由工作者（Freelancers）

• 佣金收入者

• 房地产代理

• 保险代理

• 零工经济工作者（Gig Workers）

• 内容创作者（Content Creators）

事实上，银行每天都会批准收入不固定的借款人申请房贷。

然而，与受薪人士相比，银行的评估方式通常有所不同。

在本文中，我们将说明马来西亚银行实际上如何评估收入不固定的借款人，以及您可以采取哪些措施来提高贷款获批的机会。

为什么银行对收入不固定的人更谨慎？

从银行的角度来看，最大的考量因素是收入稳定性。

对于受薪人士，银行通常可以依赖：

• 固定月薪

• EPF 公积金缴纳记录

• 雇主证明信

• 薪资单

对于自雇人士或佣金收入者而言，每月收入可能会有所波动。

因此，银行通常会更深入地评估您的整体财务行为和收入稳定性，而不是只依据某一个月的收入。

银行实际上会看什么？

1. 银行账单（Bank Statements）

对于收入不固定的人来说，银行账单是最重要的文件之一。

银行希望看到：

• 稳定的现金流入

• 持续性的业务交易

• 健康的账户余额

• 规律的收入模式

即使您的收入每个月不同，长期的一致性通常比某一个月特别高的收入更重要。

例如：

• 每月稳定收入 RM8,000 至 RM12,000

通常会比：

• 某个月收入 RM30,000，而下个月收入 RM0

看起来更健康。

2. 所得税记录（Income Tax Records）

马来西亚银行非常重视正式申报的收入。

常见文件包括：

• BE Form

• B Form

• 所得税缴纳收据

• EA Form（如适用）

良好的报税记录能够大幅提高申请人的可信度。

有些借款人收入很高，但申报的应税收入却很低，这可能会降低可获批的贷款额度。

3. 业务性质与稳定性（Business Nature & Stability）

对于企业主或自由工作者，银行可能会评估：

• 业务经营时间

• 行业稳定性

• 商业注册情况

• 客户稳定性

• 营收趋势

一般而言，经营至少 1 至 2 年以上的业务，通常会获得较正面的评估。

4. 债务偿还率（Debt Service Ratio, DSR）

DSR 是影响贷款审批的重要因素之一。

银行会计算您的收入是否足以负担每月财务承诺。

通常包括：

• 现有房屋贷款

• 车贷

• 个人贷款

• 信用卡

• PTPTN 教育贷款

财务承诺越低，贷款资格通常越强。

5. CCRIS 与 CTOS 记录

即使收入不固定，良好的还款记录仍然非常重要。

银行通常更倾向于批准以下借款人：

• 准时偿还贷款

• 维持健康的信用卡使用习惯

• 避免过多个人贷款

• 拥有良好的 CCRIS 记录

良好的还款历史有时能够弥补收入波动带来的顾虑。

6. 储蓄与现金储备（Savings & Cash Reserves）

拥有储蓄能够提高银行对申请人的信心。

这显示出良好的财务纪律及应对紧急情况的能力。

对于收入不固定的人而言，充足的储蓄能够强化整体贷款申请条件。

常见会降低贷款获批机会的错误

混用个人与公司账户

许多自雇人士将所有交易都放在同一个银行账户中。

这会增加银行评估收入的难度。

将个人账户与公司账户分开，有助于建立更清晰的财务记录。

为了节税而申报过低收入

有些人为了减少税务负担而低报收入。

然而，较低的申报收入也可能降低贷款资格。

银行通常非常依赖有文件证明及正式申报的收入。

大量现金交易却缺乏记录

以现金交易为主但缺乏完整记录的生意，在收入验证时可能面临困难。

银行通常偏好能够追踪来源的交易记录。

收入刚下降就立即申请贷款

如果近期收入明显下降，贷款审批可能会更具挑战性。

某些情况下，先等待数个月，建立更稳定的银行记录后再申请，可能会更有帮助。

如何提高贷款获批机会？

维持稳定的银行入账记录

尽量定期将收入存入银行，而不是偶尔出现大额不规律存款。

稳定性非常重要。

保留完整财务文件

重要文件可能包括：

• 银行账单

• 报税记录

• 商业注册文件

• 发票或佣金报表

文件越完整，银行审核过程通常越顺利。

降低现有财务承诺

较低的财务承诺有助于改善 DSR 及负担能力。

这可能大幅提高贷款获批机会。

建立良好的 CCRIS 记录

持续准时偿还所有贷款及信用卡欠款。

良好的还款行为始终是最重要的审核因素之一。

比较多家银行

不同银行拥有不同的信贷政策及风险偏好。

有些银行对于自雇人士或佣金收入结构会更具弹性。

自雇人士还能获得高额贷款吗？

可以。

许多马来西亚自雇人士都成功获得了相当可观的房屋贷款额度。

关键在于证明：

• 收入稳定性

• 财务稳定性

• 良好的还款记录

• 可持续的现金流

在某些情况下，由于整体收入较高，自雇人士甚至可能获得比受薪人士更高的贷款额度。

总结

收入不固定并不代表贷款一定会被拒绝。

马来西亚银行评估的不仅仅是固定薪资，他们更关注整体财务实力、还款记录、文件完整性以及收入稳定性。

如果您能够妥善准备财务记录、维持良好的 CCRIS 记录，并正确规划贷款申请方式，贷款获批机会将大幅提升。

在 Megax Mortgage，我们协助自雇人士、企业主及佣金收入者评估贷款资格，并根据个人财务状况比较合适的银行房贷方案。