Cara Menggunakan EPF untuk Membeli Rumah di Malaysia: Panduan Lengkap untuk Pembeli Rumah

Membeli rumah di Malaysia bukan sekadar memerlukan pinjaman perumahan. Anda juga perlu menyediakan wang pendahuluan, yuran guaman, duti setem dan kos awal lain yang berkaitan dengan pembelian hartanah.

Sebab itu, ramai pembeli rumah sering bertanya:

“Bagaimana cara menggunakan EPF untuk membeli rumah?”

Ahli EPF (KWSP) yang layak boleh mengeluarkan sebahagian daripada simpanan dalam Akaun Sejahtera, yang dahulunya dikenali sebagai Account 2, untuk membantu membiayai pembelian hartanah kediaman yang layak.

Namun, menggunakan EPF untuk membeli rumah bukan bermaksud anda boleh mengeluarkan semua simpanan dalam Akaun Sejahtera. Jumlah yang boleh dikeluarkan, masa permohonan, syarat kelayakan dan dokumen yang diperlukan adalah tertakluk kepada peraturan EPF.

Dalam panduan ini, kami menerangkan cara menggunakan EPF untuk membeli rumah, berapa banyak yang boleh dikeluarkan, sama ada EPF boleh digunakan untuk downpayment, dokumen yang diperlukan serta perkara penting yang perlu anda semak sebelum membuat permohonan.

Ringkasan

Ahli EPF yang layak boleh menggunakan simpanan daripada Akaun Sejahtera untuk membantu membiayai pembelian hartanah kediaman. Jumlah yang boleh dikeluarkan bergantung kepada harga rumah, jumlah pinjaman perumahan yang diluluskan dan baki Akaun Sejahtera. Namun, pembeli mungkin masih perlu menyediakan wang tunai untuk downpayment dan kos awal kerana masa pengeluaran EPF mungkin tidak sama dengan jadual pembayaran hartanah.

Soalan	Jawapan Ringkas
Akaun EPF mana boleh digunakan?	Akaun Sejahtera
Boleh guna EPF untuk rumah pertama?	Boleh, tertakluk kepada syarat
Suami isteri boleh keluarkan bersama?	Boleh, tertakluk kepada kelayakan
Boleh guna untuk rumah kedua?	Boleh, tetapi syarat tertentu terpakai
EPF boleh menggantikan downpayment sepenuhnya?	Tidak semestinya
Pembelian tanpa pinjaman dibenarkan?	Boleh, tertakluk kepada syarat
Ada EPF bermaksud loan pasti lulus?	Tidak

Cara Menggunakan EPF untuk Membeli Rumah Melalui Pengeluaran Beli Rumah

EPF menyediakan Pengeluaran Beli Rumah, yang membolehkan ahli yang layak mengeluarkan simpanan daripada Akaun Sejahtera untuk membantu membiayai pembelian hartanah kediaman.

Pengeluaran ini boleh digunakan untuk hartanah kediaman yang layak seperti:

• Banglo

• Rumah Teres

• Rumah Berkembar

• Apartment

• Condominium

• Studio Apartment

• Serviced Apartment

• Townhouse

• Unit SOHO yang layak

• Shop Lot yang dijual oleh pemaju dan mempunyai unit kediaman

Oleh itu, sama ada anda membeli projek baru yang layak atau hartanah subsale, anda mungkin boleh memohon Pengeluaran Beli Rumah EPF, tertakluk kepada syarat yang berkenaan.

Akaun EPF Mana yang Boleh Digunakan untuk Membeli Rumah?

Pada masa ini, pengeluaran berkaitan pembelian rumah dibuat daripada:

Akaun Sejahtera

Akaun ini dahulunya lebih dikenali sebagai Account 2.

Selepas penstrukturan semula akaun EPF, simpanan ahli kini dibahagikan mengikut tujuan yang berbeza.

Jadi, jika anda terbaca artikel lama di internet yang menyatakan:

“Use EPF Account 2 to buy house”

anda perlu tahu bahawa Account 2 ialah nama lama.

Nama rasmi yang digunakan sekarang ialah Akaun Sejahtera.

Siapa yang Layak Memohon Pengeluaran Beli Rumah EPF?

Berdasarkan syarat EPF semasa, pemohon secara amnya perlu memenuhi syarat berikut:

• Warganegara Malaysia atau bukan warganegara Malaysia

• Berumur bawah 55 tahun semasa membuat permohonan

• Mempunyai sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera

• Membeli hartanah kediaman yang layak

• Telah mendapat kelulusan pinjaman atau pembiayaan perumahan daripada pemberi pinjaman yang diiktiraf EPF, atau membeli hartanah melalui pembiayaan sendiri

• Belum pernah membuat Pengeluaran Perumahan berkaitan sebelum ini, atau jika pernah, hartanah tersebut telah dijual atau pemilikannya telah dilupuskan

Pengeluaran Beli Rumah EPF boleh digunakan untuk sehingga dua hartanah kediaman.

Namun, jika anda pernah menggunakan simpanan EPF untuk membeli rumah pertama, anda secara amnya perlu menjual atau melupuskan pemilikan rumah tersebut terlebih dahulu sebelum memohon Pengeluaran Beli Rumah bagi rumah kedua.

Berapa Banyak EPF Boleh Dikeluarkan untuk Membeli Rumah?

Ini merupakan salah satu perkara paling penting yang perlu difahami oleh pembeli rumah.

Jika anda membeli rumah menggunakan pinjaman perumahan, jumlah maksimum pengeluaran biasanya dikira berdasarkan:

Harga Pembelian Rumah − Jumlah Pinjaman Perumahan yang Diluluskan + 10% daripada Harga Pembelian Rumah atau Keseluruhan simpanan dalam Akaun Sejahtera yang mana lebih rendah.

Contoh

Katakan:

Harga rumah: RM500,000

Bank meluluskan:

Pinjaman perumahan 90% = RM450,000

Maka:

RM500,000 − RM450,000 + RM50,000= RM100,000

Secara pengiraan, jumlah pengeluaran ialah RM100,000.

Namun, jika simpanan Akaun Sejahtera anda hanya RM60,000, maka jumlah maksimum sebenar yang boleh dikeluarkan masih terhad kepada jumlah simpanan yang tersedia dalam Akaun Sejahtera.

Dengan kata lain, membeli rumah bernilai RM500,000 tidak bermaksud anda secara automatik boleh mengeluarkan RM100,000 daripada EPF.

Bolehkah Anda Menggunakan EPF untuk Membeli Rumah Tanpa Pinjaman Perumahan?

Boleh.

EPF juga membenarkan ahli yang layak dan membeli rumah melalui Self-Financing atau pembiayaan sendiri untuk memohon Pengeluaran Beli Rumah.

Bagi pembelian melalui pembiayaan sendiri, jumlah maksimum pengeluaran biasanya dikira berdasarkan:

Harga Pembelian Rumah + 10% daripada Harga Pembelian Rumah

atau

Keseluruhan simpanan dalam Akaun Sejahtera

yang mana lebih rendah.

Namun, dokumen sokongan bagi pembelian melalui pembiayaan sendiri mungkin berbeza daripada pembelian yang menggunakan pinjaman perumahan.

Bolehkah EPF Digunakan Terus untuk Membayar 10% Downpayment?

Ini merupakan salah satu salah faham yang paling biasa.

Ramai orang mendengar bahawa:

“EPF boleh digunakan untuk beli rumah.”

lalu menganggap mereka tidak perlu menyediakan wang tunai untuk membayar deposit atau downpayment.

Dalam praktik sebenar, keadaan tidak semestinya begitu.

Dalam proses pembelian hartanah biasa, anda mungkin masih perlu menggunakan wang sendiri terlebih dahulu untuk membayar Booking Fee, Deposit atau bayaran lain yang diperlukan dalam transaksi pembelian sebelum memohon pengeluaran EPF selepas dokumen pembelian dan pembiayaan berkaitan diselesaikan.

Oleh itu, anda tidak sepatutnya menganggap bahawa hanya kerana anda mempunyai simpanan yang mencukupi dalam Akaun Sejahtera, anda boleh membeli rumah tanpa menyediakan sebarang simpanan tunai.

Sebelum menandatangani SPA atau membuat bayaran yang besar, anda sepatutnya mengetahui:

• Berapa banyak downpayment yang perlu disediakan

• Berapa banyak EPF yang mungkin boleh dikeluarkan

• Bila anda boleh membuat permohonan pengeluaran EPF

• Berapa banyak pinjaman perumahan yang boleh diperoleh

• Tempoh pembayaran yang ditetapkan dalam SPA

• Sama ada anda mempunyai tunai yang mencukupi untuk menampung perbezaan masa pembayaran

Simpanan EPF boleh membantu anda membeli rumah, tetapi ia tidak sepatutnya dianggap sebagai pengganti sepenuhnya kepada simpanan tunai.

Bolehkah Suami dan Isteri Mengeluarkan EPF Bersama untuk Membeli Rumah?

Boleh, tertakluk kepada syarat yang berkenaan.

Dalam keadaan tertentu, pemohon boleh membuat Pengeluaran Bersama atau Joint Withdrawal.

Sebagai contoh, jika suami dan isteri membeli sebuah rumah bersama dan kedua-duanya mempunyai simpanan EPF, mereka mungkin boleh menggunakan simpanan daripada Akaun Sejahtera masing-masing, tertakluk kepada syarat kelayakan.

Selain pasangan suami isteri, EPF juga membenarkan pengeluaran bersama untuk hubungan keluarga tertentu yang layak.

Pemohon biasanya perlu mengemukakan dokumen yang membuktikan hubungan antara pembeli, seperti:

• Sijil perkahwinan

• Sijil kelahiran

Dokumen sebenar yang diperlukan bergantung kepada hubungan antara pemohon dan jenis pengeluaran.

Bolehkah EPF Digunakan untuk Membeli Rumah Pertama dan Rumah Kedua?

Boleh, tetapi tertakluk kepada syarat.

Pengeluaran Beli Rumah EPF boleh melibatkan sehingga dua hartanah kediaman.

Jika anda pernah menggunakan Pengeluaran Perumahan EPF untuk membeli rumah pertama, anda secara amnya perlu menjual atau melupuskan pemilikan hartanah tersebut sebelum memohon untuk menggunakan simpanan EPF bagi membeli rumah kedua.

Jadi, jika rancangan anda ialah:

“Saya mahu simpan rumah pertama dan keluarkan Akaun Sejahtera untuk membeli rumah pelaburan kedua.”

anda tidak sepatutnya terus menganggap bahawa anda layak untuk Pengeluaran Beli Rumah.

Sebelum membeli rumah kedua, semak rekod Pengeluaran Perumahan EPF anda dan syarat semasa yang berkenaan.

Apakah Dokumen yang Diperlukan untuk Pengeluaran Beli Rumah EPF?

Dokumen sebenar yang diperlukan bergantung kepada sama ada anda membeli rumah pertama atau kedua, menggunakan pinjaman perumahan, membuat pengeluaran bersama atau membeli melalui pembiayaan sendiri.

Bagi pembelian hartanah biasa yang menggunakan pinjaman perumahan, dokumen yang mungkin diperlukan termasuk:

• Sale and Purchase Agreement (SPA)

• Housing Loan Approval Letter

• Dokumen pengenalan diri

• Maklumat akaun bank

• Dokumen berkaitan pinjaman

• Dokumen hubungan bagi Pengeluaran Bersama

Salah satu syarat penting ialah:

SPA atau bukti pembelian berkaitan secara amnya tidak boleh bertarikh lebih daripada 3 tahun sebelum tarikh permohonan.

Jika kelulusan pinjaman perumahan telah melebihi tempoh tertentu, EPF juga mungkin memerlukan dokumen tambahan berkaitan pinjaman atau cagaran.

Oleh itu, semasa membuat permohonan, anda disarankan untuk menyemak senarai dokumen terkini berdasarkan situasi sebenar anda dan bukan hanya bergantung kepada dokumen yang pernah dikemukakan oleh pembeli lain.

Bagaimana Cara Memohon Pengeluaran Beli Rumah EPF?

Ahli yang layak boleh membuat permohonan melalui saluran yang disediakan oleh EPF.

Secara umum, prosesnya mungkin melibatkan:

1. Lengkapkan pembelian hartanah dan dokumen SPA berkaitan

2. Dapatkan kelulusan pinjaman atau pembiayaan perumahan, atau sediakan dokumen pembiayaan sendiri

3. Sediakan dokumen sokongan yang diperlukan oleh EPF

4. Hantar permohonan melalui saluran KWSP i-Akaun yang berkaitan atau secara manual

5. Lengkapkan pengesahan identiti atau cap jari jika diperlukan

6. Tunggu semakan dan kelulusan EPF

7. Selepas diluluskan, terima pengeluaran mengikut kaedah pembayaran yang berkenaan

Sesetengah jenis hartanah atau situasi permohonan mungkin memerlukan permohonan secara manual di cawangan EPF.

Sebagai contoh, EPF pada masa ini menyatakan bahawa ahli yang membeli SOHO yang layak perlu membuat permohonan secara manual di cawangan EPF.

EPF Bukan Hanya Boleh Digunakan Semasa Membeli Rumah

Ramai orang menganggap EPF Housing Withdrawal hanya merujuk kepada satu jenis pengeluaran.

Sebenarnya, EPF menyediakan beberapa jenis pengeluaran berkaitan perumahan.

Selain Pengeluaran Beli Rumah, pilihan lain termasuk:

• Build House Withdrawal

• Housing Loan Monthly Instalment Withdrawal

• Reduce / Redeem Housing Loan Withdrawal

• Flexible Housing Withdrawal

• PR1MA Housing Withdrawal

Sebagai contoh, jika anda sudah membeli rumah dan sedang membayar pinjaman perumahan, anda mungkin boleh menggunakan simpanan Akaun Sejahtera, tertakluk kepada kelayakan, untuk membantu membayar ansuran bulanan atau mengurangkan atau menyelesaikan baki pinjaman perumahan.

Jadi, EPF bukan sahaja berguna pada waktu anda mula membeli rumah.

Bolehkah EPF Membantu Meningkatkan Kelayakan Pinjaman Perumahan?

EPF juga menyediakan Flexible Housing Withdrawal.

Pengeluaran ini berbeza daripada Pengeluaran Beli Rumah biasa.

Ahli yang layak boleh memperuntukkan sebahagian daripada simpanan sedia ada dan simpanan masa hadapan dalam Akaun Sejahtera di bawah kemudahan berkaitan supaya institusi kewangan yang mengambil bahagian boleh mengambil kira caruman bulanan EPF tertentu semasa menilai kelayakan pinjaman perumahan.

Ini mungkin membantu sesetengah pemohon meningkatkan kelayakan pinjaman perumahan mereka.

Namun, ini tidak bermaksud:

Ada simpanan EPF = Pinjaman perumahan pasti diluluskan.

Bank masih akan menilai pendapatan, DSR, rekod kredit, pekerjaan, komitmen kewangan sedia ada dan kriteria pembiayaan lain.

Patutkah Anda Mengeluarkan Semua Simpanan EPF untuk Membeli Rumah?

Walaupun anda layak membuat pengeluaran perumahan EPF, ia tidak bermaksud anda perlu mengeluarkan jumlah maksimum yang tersedia dalam Akaun Sejahtera.

Tujuan utama simpanan EPF masih adalah untuk membantu ahli membina simpanan persaraan.

Menggunakan EPF untuk membeli rumah bermaksud:

Anda mungkin dapat mengurangkan jumlah tunai yang diperlukan hari ini, tetapi pada masa yang sama anda juga mengurangkan jumlah simpanan yang kekal dalam EPF untuk terus berkembang bagi tujuan persaraan dan manfaat compounding pada masa hadapan.

Oleh itu, anda perlu mempertimbangkan kedua-dua sudut.

Pengeluaran EPF mungkin membantu jika ia membolehkan anda:

• Mengurangkan jumlah tunai yang perlu disediakan untuk membeli rumah

• Mengelakkan hutang dengan kadar faedah yang lebih tinggi

• Mengekalkan dana kecemasan yang munasabah

• Mengurangkan tekanan kewangan daripada pembiayaan rumah

Namun, jika anda sudah mempunyai wang tunai yang mencukupi untuk melengkapkan pembelian rumah, anda mungkin mahu membandingkan:

Menggunakan tunai vs mengeluarkan EPF

dan memilih kaedah yang lebih sesuai dengan perancangan kewangan jangka panjang anda.

Matlamatnya bukan sekadar:

“Keluarkan sebanyak mungkin.”

Sebaliknya, pertimbangkan bagaimana simpanan EPF anda patut digunakan dalam kedudukan kewangan keseluruhan anda.

Kira 4 Angka Ini Sebelum Anda Menggunakan EPF untuk Membeli Rumah

Sebelum membuat keputusan membeli hartanah, anda disarankan untuk memahami empat angka penting ini.

1. Berapa Harga Rumah yang Anda Mampu Beli?

Anggarkan bajet hartanah yang realistik berdasarkan pendapatan, komitmen hutang sedia ada dan DSR.

2. Berapa Banyak Bank Boleh Beri Pinjaman?

Margin pembiayaan 90% tidak semestinya diberikan secara automatik kepada setiap pemohon.

3. Berapa Banyak EPF yang Boleh Dikeluarkan?

Semak baki Akaun Sejahtera dan anggarkan jumlah yang boleh dikeluarkan berdasarkan formula pengeluaran EPF yang berkenaan.

4. Berapa Banyak Tunai yang Masih Perlu Disediakan?

Ini mungkin termasuk:

• Kekurangan downpayment

• Yuran guaman

• Duti setem

• Yuran penilaian

• Kos lain berkaitan pembelian hartanah

Apabila keempat-empat angka ini dinilai bersama, anda akan mendapat gambaran yang lebih jelas tentang kemampuan sebenar anda untuk membeli rumah.

Kesimpulan: EPF Boleh Membantu Anda Membeli Rumah, tetapi Kelayakan Pinjaman Masih Penting

Bagi ramai pembeli rumah di Malaysia, Akaun Sejahtera EPF boleh menjadi sumber dana yang sangat berguna ketika membeli rumah pertama.

Ahli yang layak boleh menggunakan sebahagian daripada simpanan EPF untuk membantu membiayai pembelian hartanah, tetapi anda masih perlu memahami syarat pengeluaran, jumlah yang boleh dikeluarkan, kelayakan pinjaman perumahan dan jumlah tunai yang perlu disediakan.

Jangan tunggu sehingga anda sudah membayar Booking Fee atau menandatangani SPA sebelum mula bertanya:

“Adakah simpanan EPF saya mencukupi?”“Berapa banyak bank boleh beri pinjaman kepada saya?”“Berapa banyak tunai yang masih perlu saya sediakan?”

Pendekatan yang lebih baik ialah mengira:

Kelayakan pinjaman perumahan + Simpanan EPF + Keperluan tunai

sebelum anda membuat komitmen untuk membeli hartanah.

Tidak Pasti Berapa Banyak Pinjaman Perumahan yang Anda Layak Dapatkan?

Menggunakan EPF boleh membantu mengurangkan sebahagian daripada kos awal pembelian rumah, tetapi kelayakan pinjaman perumahan masih menentukan berapa banyak rumah yang anda mampu beli.

Megax Mortgage boleh membantu anda:

• Menilai kelayakan pinjaman perumahan

• Menganggarkan jumlah pinjaman yang mungkin anda layak dapatkan

• Membandingkan pakej pinjaman daripada bank yang berbeza

• Memahami bagaimana simpanan EPF dan keperluan tunai anda sesuai dengan bajet pembelian rumah

Get the right home loan faster with Megax Mortgage.