Freehold vs Leasehold di Malaysia: Apa yang Pembeli Rumah Perlu Tahu

Apabila membeli hartanah di Malaysia, salah satu istilah yang hampir pasti anda akan temui ialah:

Freehold atau leasehold?

Ramai pembeli rumah terus menganggap:

Freehold = lebih baikLeasehold = kurang baik

Namun, perbezaannya tidak semudah itu.

Jenis pegangan hartanah boleh mempengaruhi tempoh pemilikan, potensi jualan semula, pembiayaan, proses pindah milik dan mungkin juga nilai hartanah dalam jangka panjang. Walau bagaimanapun, jenis pegangan hanyalah salah satu daripada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan apabila menentukan sama ada sesebuah hartanah sesuai untuk anda.

Hartanah leasehold yang terletak di lokasi strategik mungkin lebih sesuai untuk sesetengah pembeli berbanding hartanah freehold di lokasi yang kurang sesuai.

Dalam panduan ini, kami menerangkan freehold vs leasehold di Malaysia, maksud setiap jenis pegangan dan perkara yang perlu diperiksa oleh pembeli rumah sebelum membuat pembelian.

Apakah Hartanah Freehold?

Hartanah freehold secara umumnya merujuk kepada hartanah di mana tanah dipegang tanpa tarikh tamat pajakan yang tetap, tertakluk kepada undang-undang, syarat hak milik dan kuasa kerajaan yang berkenaan.

Secara ringkasnya, tiada tempoh pajakan 99 tahun atau tempoh tertentu yang semakin berkurangan seperti hartanah leasehold.

Ini merupakan salah satu sebab ramai pembeli rumah di Malaysia lebih memilih hartanah freehold.

Walau bagaimanapun, memiliki hartanah freehold tidak bermaksud pemilik mempunyai hak tanpa sebarang sekatan terhadap hartanah tersebut.

Hartanah tersebut masih mungkin tertakluk kepada:

• Syarat penggunaan tanah

• Sekatan kepentingan

• Undang-undang perancangan dan pembangunan

• Peraturan strata, jika berkenaan

• Keperluan Pihak Berkuasa Negeri

• Syarat lain yang dinyatakan dalam hak milik

Oleh itu, freehold tidak bermaksud “tiada sekatan”.

Apakah Hartanah Leasehold?

Hartanah leasehold ialah hartanah yang dipegang untuk tempoh tertentu.

Di Malaysia, anda biasanya akan menemui hartanah leasehold dengan tempoh seperti: 99 tahun

walaupun tempoh sebenar bergantung pada hak milik hartanah tersebut.

Sebagai contoh, jika pajakan asal hartanah ialah 99 tahun dan 30 tahun telah berlalu, baki tempoh pajakan mungkin sekitar 69 tahun.

Ini merupakan perbezaan yang penting.

Apabila membeli hartanah subsale leasehold, jangan hanya bertanya:

“Adakah ini hartanah leasehold 99 tahun?”

Sebaliknya, anda patut bertanya:

“Berapa tahun baki pajakan yang masih tinggal?”

Baki tempoh pajakan boleh menjadi semakin penting dari segi pembiayaan, jualan semula dan kebolehpasaran hartanah pada masa hadapan.

Freehold vs Leasehold Malaysia: Apakah Perbezaan Utamanya?

Berikut ialah perbandingan ringkas:

Ciri	Freehold	Leasehold
Tempoh pegangan	Tiada tarikh tamat pajakan tetap dalam keadaan biasa	Pemilikan untuk tempoh pajakan tertentu
Persepsi pembeli	Selalunya lebih digemari	Kadangkala dianggap kurang menarik
Baki tempoh pegangan	Secara amnya bukan isu utama	Penting, terutamanya bagi hartanah lama
Pembiayaan rumah	Tertakluk kepada penilaian biasa bank	Baki pajakan boleh mempengaruhi pembiayaan
Proses pindah milik	Bergantung pada syarat hak milik	Mungkin melibatkan keperluan kebenaran tambahan bergantung pada hak milik/negeri
Jualan semula	Bergantung pada permintaan pasaran dan hartanah	Baki pajakan yang pendek boleh mengecilkan kumpulan pembeli
Lanjutan tempoh	Tidak terpakai dengan cara yang sama	Lanjutan pajakan mungkin boleh dipohon, tertakluk kepada peraturan dan kelulusan negeri

Jadual ini hanyalah perbandingan umum.

Syarat hak milik sebenar dan peraturan tanah negeri perlu diperiksa bagi setiap hartanah.

Adakah Freehold Sentiasa Lebih Baik Daripada Leasehold?

Tidak semestinya.

Jenis pegangan memang penting, tetapi membeli hartanah berdasarkan jenis pegangan sahaja boleh menyebabkan anda mengabaikan faktor lain yang mungkin mempunyai kesan lebih besar terhadap pengalaman anda sebagai pemilik rumah.

Pertimbangkan dua hartanah berikut.

Hartanah A

• Freehold

• Lebih jauh dari tempat kerja

• Akses pengangkutan awam terhad

• Kurang kemudahan berdekatan

• Permintaan di kawasan sekitar lebih rendah

Hartanah B

• Leasehold

• Lokasi strategik

• Berdekatan pengangkutan awam

• Kawasan kejiranan yang matang

• Kemudahan tempatan yang baik

• Permintaan pembeli dan penyewa yang sihat

Adakah Hartanah A secara automatik merupakan pembelian yang lebih baik hanya kerana ia freehold?

Tidak semestinya.

Anda juga perlu mempertimbangkan:

• Lokasi

• Harga pembelian

• Keadaan hartanah

• Aksesibiliti

• Kemudahan berdekatan

• Kualiti pembangunan

• Penyelenggaraan

• Permintaan sewaan

• Permintaan jualan semula

• Baki tempoh pajakan

• Ketersediaan pembiayaan

Jenis pegangan perlu menjadi sebahagian daripada penilaian hartanah anda, bukan keseluruhan penilaian.

Bolehkah Anda Mendapatkan Pinjaman Rumah untuk Hartanah Leasehold?

Ya.

Bank-bank di Malaysia menyediakan pinjaman rumah untuk hartanah leasehold.

Status leasehold tidak bermaksud secara automatik hartanah tersebut tidak boleh dibiayai.

Walau bagaimanapun, bank mungkin memberi perhatian lebih kepada baki tempoh pajakan, terutamanya bagi hartanah yang lebih lama.

Ini kerana bank bukan sahaja menilai kemampuan anda untuk membayar balik pinjaman.

Hartanah itu sendiri juga menjadi sebahagian daripada cagaran bank bagi pembiayaan tersebut.

Jika hartanah mempunyai baki pajakan yang agak pendek, ia mungkin mempengaruhi:

• Tempoh maksimum pinjaman

• Margin pembiayaan

• Penilaian hartanah

• Kelayakan bank

• Bilangan bank yang sanggup membiayai hartanah tersebut

Bank yang berbeza mungkin mempunyai polisi dalaman yang berbeza.

Oleh itu, jika anda mempertimbangkan hartanah leasehold yang lebih lama, adalah lebih baik untuk menyemak kedudukan pembiayaannya sebelum menandatangani Sale and Purchase Agreement (SPA).

Mengapa Baki Tempoh Pajakan Penting?

Katakan anda sedang mempertimbangkan dua hartanah leasehold.

Hartanah A

Baki pajakan:

92 tahun

Hartanah B

Baki pajakan:

48 tahun

Kedua-duanya merupakan hartanah leasehold.

Namun, dari sudut pembiayaan dan jualan semula, kedua-duanya mungkin tidak dinilai dengan cara yang sama.

Semakin pendek baki pajakan, semakin penting untuk anda menyemak:

• Sama ada bank sanggup membiayai hartanah tersebut

• Berapa lama tempoh pinjaman yang boleh diperoleh

• Sama ada penilaian hartanah terjejas

• Sama ada pembeli pada masa hadapan mungkin menghadapi kesukaran mendapatkan pembiayaan

• Sama ada pajakan boleh dilanjutkan

Ini sangat penting bagi pembeli muda yang ingin mengambil pinjaman rumah dengan tempoh panjang.

Sebagai contoh, jika anda mahukan pinjaman rumah selama 35 tahun untuk hartanah yang baki pajakannya telah berkurangan dengan ketara, bank mungkin perlu mempertimbangkan baki tempoh pajakan berbanding tempoh pembiayaan yang dimohon serta keperluan dalaman bank.

Adakah Leasehold Bermaksud Anda Akan Kehilangan Hartanah Apabila Pajakan Tamat?

Hak milik leasehold memberikan pemilik hak terhadap hartanah untuk tempoh pajakan yang dinyatakan dalam hak milik.

Apabila tempoh pajakan menghampiri tarikh tamat, pemilik mungkin boleh memohon lanjutan atau pembaharuan, bergantung pada peraturan negeri yang berkenaan dan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri.

Namun, jangan menganggap bahawa:

“Kerajaan akan secara automatik memperbaharui pajakan selama 99 tahun lagi secara percuma.”

Lanjutan pajakan tertakluk kepada proses undang-undang, dasar negeri, kelulusan dan kemungkinan pembayaran premium atau caj lain.

Peraturan dan kos boleh berbeza mengikut negeri dan keadaan.

Bagi kebanyakan pembeli yang mempertimbangkan hartanah dengan baki pajakan yang masih panjang, tarikh tamat pajakan mungkin bukan kebimbangan utama dalam masa terdekat.

Namun, baki pajakan boleh menjadi semakin penting apabila hartanah semakin berusia.

Adakah Hartanah Leasehold Lebih Murah Daripada Freehold?

Kadangkala, tetapi tidak semestinya.

Anda mungkin pernah mendengar kenyataan seperti:

“Hartanah leasehold sentiasa lebih murah.”

Itu terlalu ringkas.

Harga hartanah dipengaruhi oleh banyak faktor, termasuk:

• Lokasi

• Saiz tanah

• Keluasan binaan

• Jenis hartanah

• Usia hartanah

• Keadaan hartanah

• Pemaju

• Kemudahan

• Aksesibiliti

• Penawaran dan permintaan

• Baki pajakan

• Keadaan pasaran tempatan

Sebuah kondominium leasehold di lokasi utama boleh sahaja berharga lebih tinggi daripada hartanah freehold di kawasan lain.

Apabila membandingkan harga, cuba bandingkan hartanah yang serupa di lokasi yang sama atau hampir sama dan jangan menganggap jenis pegangan sahaja menentukan nilai hartanah.

Adakah Hartanah Freehold Mengalami Kenaikan Nilai yang Lebih Tinggi?

Tidak semestinya.

Pegangan freehold mungkin lebih menarik kepada sesetengah pembeli dan boleh menjadi satu kelebihan dalam pasaran tertentu, terutamanya dalam tempoh pemilikan yang sangat panjang.

Namun, kenaikan nilai hartanah dipengaruhi oleh lebih banyak faktor selain jenis pegangan.

Contohnya:

• Pembangunan infrastruktur

• Peluang pekerjaan

• Pertumbuhan penduduk

• Hubungan pengangkutan

• Sekolah dan kemudahan

• Bekalan hartanah baharu

• Keadaan hartanah

• Pengurusan pembangunan

• Permintaan pembeli tempatan

semuanya boleh mempengaruhi harga hartanah.

Hak milik freehold tidak menjamin kenaikan nilai modal yang tinggi.

Begitu juga, status leasehold tidak secara automatik bermaksud sesebuah hartanah tidak boleh meningkat nilainya.

Adakah Lebih Sukar Menjual Hartanah Leasehold?

Tidak semestinya, terutamanya jika hartanah masih mempunyai baki pajakan yang panjang dan terdapat permintaan yang sihat di lokasi tersebut.

Namun, jualan semula boleh menjadi lebih mencabar apabila baki pajakan semakin pendek.

Pembeli pada masa hadapan mungkin bertanya:

• Adakah saya masih boleh mendapatkan pinjaman rumah?

• Berapa banyak bank akan membiayai?

• Bolehkah saya mendapatkan pinjaman selama 30 atau 35 tahun?

• Adakah hartanah ini sukar dijual semula kemudian?

• Berapakah kos untuk melanjutkan pajakan?

Kebimbangan ini boleh mengurangkan jumlah pembeli berpotensi bagi hartanah dengan baki pajakan yang lebih pendek.

Oleh itu, jika anda membeli hartanah leasehold yang lebih lama, jangan hanya fikir sama ada anda boleh mendapatkan pembiayaan hari ini.

Pertimbangkan juga:

“Bagaimanakah keadaan pembiayaan bagi orang yang ingin membeli hartanah ini daripada saya pada masa hadapan?”

Adakah Transaksi Hartanah Leasehold Mengambil Masa Lebih Lama?

Ia boleh berlaku, bergantung pada syarat hak milik dan transaksi tersebut.

Sesetengah hartanah leasehold mungkin memerlukan kebenaran daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum hartanah boleh dipindah milik atau dicagarkan, bergantung pada hak milik dan keperluan negeri yang berkenaan.

Ini boleh menambah satu lagi langkah dalam transaksi subsale.

Namun, jangan menganggap semua transaksi leasehold mempunyai proses yang sama atau semua transaksi freehold secara automatik lebih cepat.

Peguam yang mengendalikan transaksi perlu menyemak:

• Hak milik individu atau strata

• Sekatan kepentingan

• Keperluan kebenaran

• Prosedur khusus negeri

• Gadaian sedia ada

• Syarat hak milik lain

• 
  

Faktor-faktor ini boleh mempengaruhi tempoh transaksi.

Apakah “Restriction in Interest”?

Apabila menyemak hak milik hartanah, anda mungkin menemui restriction in interest (sekatan kepentingan).

Sekatan ini mungkin memerlukan pemilik mendapatkan kebenaran daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum transaksi tertentu boleh dilakukan, seperti pindah milik atau gadaian.

Ini penting kerana pembeli kadangkala menganggap:

Freehold = tidak memerlukan kebenaranLeasehold = memerlukan kebenaran

Anggapan ini tidak semestinya betul.

Keperluan sebenar bergantung pada syarat hak milik dan peraturan tanah yang berkenaan.

Sebab itulah hak milik hartanah perlu diperiksa dan bukannya hanya bergantung pada perkataan “freehold” atau “leasehold” dalam iklan hartanah.

Apa yang Perlu Diperiksa Sebelum Membeli Hartanah Leasehold?

Jika anda mempertimbangkan hartanah leasehold, semak perkara berikut sebelum membuat komitmen pembelian.

1. Baki Pajakan

Ketahui tarikh mula dan tarikh tamat pajakan sebenar.

Jangan hanya bergantung pada ejen yang mengatakan:

“Ini leasehold 99 tahun.”

Nombor yang lebih relevan ialah berapa tahun yang masih tinggal sekarang.

2. Kelayakan Pinjaman Rumah

Semak sama ada bank sanggup membiayai hartanah tersebut dan tempoh pinjaman atau margin pembiayaan yang mungkin tersedia.

Ini menjadi semakin penting bagi hartanah yang mempunyai baki pajakan lebih pendek.

3. Penilaian Hartanah

Harga pembelian dan penilaian bank tidak semestinya sama.

Jika penilaian bank lebih rendah daripada harga pembelian, anda mungkin perlu menyediakan wang tunai tambahan.

4. Keperluan Kebenaran

Semak sama ada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri atau kelulusan lain diperlukan untuk pindah milik atau pembiayaan.

5. Jualan Semula pada Masa Hadapan

Pertimbangkan berapa tahun baki pajakan apabila anda bercadang untuk menjual hartanah tersebut.

Jika baki pajakan sekarang ialah 65 tahun dan anda bercadang memegang hartanah selama 15 tahun, pembeli pada masa hadapan mungkin menilai hartanah dengan baki pajakan sekitar 50 tahun.

Ini mungkin mempengaruhi pembiayaan dan jualan semula.

6. Lanjutan Pajakan

Jika baki pajakan sudah agak pendek, fahami sama ada lanjutan mungkin boleh dilakukan dan proses yang mungkin terlibat.

Jangan menganggap lanjutan akan diberikan secara automatik atau dengan kos yang rendah.

Apa yang Perlu Diperiksa Sebelum Membeli Hartanah Freehold?

Pembeli freehold juga tidak sepatutnya kurang berhati-hati hanya kerana hartanah tersebut berstatus freehold.

Anda masih perlu menyemak:

• Penilaian hartanah

• Status hak milik

• Sekatan kepentingan

• Caj tertunggak

• Keadaan hartanah

• Yuran penyelenggaraan

• Sinking fund, jika berkenaan

• Pembiayaan bank

• Lokasi dan permintaan pasaran

• Dokumentasi undang-undang

Hartanah yang kurang baik tidak secara automatik menjadi pembelian yang baik hanya kerana mempunyai hak milik freehold.

Freehold vs Leasehold untuk Pembeli Rumah Pertama

Bagi pembeli rumah pertama, mudah untuk terlalu fokus kepada jenis pegangan.

Pendekatan yang lebih baik ialah menilai hartanah secara keseluruhan.

Tanya diri anda:

• Adakah saya mampu memiliki hartanah ini dengan selesa?

• Bolehkah saya mendapatkan pembiayaan rumah yang sesuai?

• Adakah lokasi ini sesuai dengan gaya hidup saya?

• Adakah harga hartanah berpatutan berbanding hartanah serupa?

• Berapa tahun baki pajakan jika hartanah tersebut leasehold?

• Adakah jenis pegangan boleh mempengaruhi rancangan jualan semula saya pada masa hadapan?

• Adakah saya bercadang tinggal di sini selama 5 tahun, 15 tahun atau lebih lama?

Soalan-soalan ini selalunya memberikan maklumat yang lebih berguna daripada sekadar bertanya sama ada hartanah tersebut freehold atau leasehold.

Freehold vs Leasehold untuk Pelabur Hartanah

Pelabur mungkin melihat jenis pegangan dari perspektif yang sedikit berbeza.

Jika objektif anda ialah pendapatan sewaan, faktor seperti:

• Rental yield

• Permintaan penyewa

• Kadar kekosongan

• Lokasi

• Akses pengangkutan

• Kos penyelenggaraan

• Harga pembelian

boleh memberi kesan besar terhadap prestasi pelaburan.

Hartanah leasehold di kawasan yang mempunyai permintaan sewaan tinggi berpotensi memberikan prestasi yang lebih baik berbanding hartanah freehold dengan permintaan sewaan yang lemah.

Walau bagaimanapun, pelabur masih perlu mempertimbangkan strategi keluar.

Jika anda bercadang memegang hartanah untuk tempoh yang panjang, pertimbangkan berapa tahun baki pajakan apabila anda akhirnya ingin menjual.

Patutkah Anda Mengelakkan Hartanah Leasehold?

Tidak semestinya.

Hartanah leasehold masih boleh dipertimbangkan apabila:

• Baki pajakan masih mencukupi

• Lokasi sesuai dengan keperluan anda

• Harga hartanah kompetitif

• Pembiayaan tersedia

• Terdapat permintaan pasaran yang sihat

• Anda memahami syarat hak milik dan keperluan kebenaran

• Hartanah sesuai dengan tempoh pegangan yang anda rancangkan

Sebaliknya, hartanah dengan baki pajakan yang jauh lebih pendek memerlukan penilaian yang lebih teliti kerana pembiayaan dan jualan semula mungkin menjadi pertimbangan yang semakin penting.

Oleh itu, persoalannya bukan sekadar:

“Adakah leasehold tidak bagus?”

Soalan yang lebih berguna ialah:

“Berdasarkan baki pajakan, harga, lokasi, pembiayaan dan rancangan masa hadapan saya, adakah hartanah ini sesuai untuk saya?”

Freehold vs Leasehold: Mana Satu Patut Anda Pilih?

Tiada satu jawapan yang sesuai untuk semua pembeli rumah.

Freehold mungkin menarik bagi pembeli yang lebih mementingkan pegangan jangka panjang dan ingin mengelakkan kebimbangan berkaitan tempoh pajakan yang semakin berkurangan.

Hartanah leasehold pula masih boleh menjadi pilihan yang sesuai apabila baki pajakan masih panjang, lokasi hartanah baik dan keseluruhan pembelian masuk akal.

Sebelum membuat pilihan, bandingkan:

• Harga pembelian

• Lokasi

• Baki pajakan

• Kelayakan pinjaman rumah

• Penilaian bank

• Tempoh pinjaman

• Ansuran bulanan

• Keperluan kebenaran

• Keadaan hartanah

• Potensi jualan semula

• Tempoh pegangan yang anda jangkakan

Jangan membeli hartanah semata-mata kerana ia freehold, dan jangan menolak hartanah semata-mata kerana ia leasehold.

Nilai keseluruhan hartanah dan keadaan pembiayaan.

Semak Pembiayaan Sebelum Anda Membuat Komitmen Membeli Hartanah

Ini sangat penting terutamanya apabila membeli hartanah leasehold yang lebih lama.

Anda mungkin menyukai hartanah tersebut dan selesa dengan harga jualannya, tetapi bank masih perlu menilai kedua-duanya:

anda sebagai peminjam, danhartanah sebagai cagaran bagi pinjaman tersebut.

Sebelum membuat komitmen membeli hartanah, adalah berguna untuk memahami:

• Anggaran kelayakan pinjaman rumah anda

• Sama ada hartanah tersebut boleh diterima oleh bank

• Margin pembiayaan yang mungkin tersedia

• Tempoh pinjaman yang mungkin ditawarkan

• Anggaran penilaian hartanah

• Jumlah wang tunai yang mungkin perlu anda sediakan

Jika anda merancang untuk membeli hartanah freehold atau leasehold dan tidak pasti tentang pilihan pembiayaan anda, Megax Mortgage boleh membantu anda menilai kelayakan pinjaman rumah, membandingkan pakej pinjaman rumah bank yang tersedia dan memahami pertimbangan pembiayaan bagi hartanah yang ingin anda beli.

Get the right home loan faster with Megax Mortgage.