MRTA vs MLTA：马来西亚房屋贷款应该选择哪一种？

在马来西亚申请房屋贷款时，你可能会接触到两种常见的房贷保障：MRTA 和 MLTA。了解 MRTA vs MLTA 的分别，可以帮助你比较两者的运作方式、保障金额如何随着时间变化，以及可能涉及的费用。

两者的主要目的，都是在受保借款人不幸身故或发生永久完全残疾（Total and Permanent Disability，TPD）时提供财务保障，但实际保障仍须视保单条款与条件而定。

不过，MRTA 和 MLTA 在保障金额的变化、费用，以及日后卖房、提前还清房贷或进行 refinance 时的处理方式，都可能有所不同。

了解 MRTA vs MLTA，可以帮助你选择更符合房屋贷款、预算以及长期财务规划的房贷保障。

什么是 MRTA？

MRTA 是 Mortgage Reducing Term Assurance 的简称。

这是一种保障金额通常会随着保障期逐渐减少的房贷保障。

它的概念相对简单。

随着你每个月偿还房屋贷款，未偿还的贷款余额会逐渐减少。

MRTA 的设计也是如此，保障金额会按照预先设定的保障表，随着时间逐渐下降。

例如：

• 房屋贷款：RM450,000

• 贷款期限：35 年

• MRTA 保障：根据所选择的保额和保障期限而定

在保障初期，受保金额通常会比较高。

随着时间过去，保障金额会按照保单设定逐渐减少。

如果受保借款人在保障期内不幸身故或发生 TPD，相关保险赔偿可用于偿还未清的房屋贷款，但实际赔偿仍须视保单条款而定。

这也是它被称为 Mortgage Reducing Term Assurance 的原因。

什么是 MLTA？

MLTA 是 Mortgage Level Term Assurance 的简称。

与 MRTA 不同，MLTA 的保障金额通常会在所选择的保障期内维持在相同水平。

例如：

• 房屋贷款：RM450,000

• 所选择的 MLTA 保额：RM450,000

• 保障期限：35 年

与随着房贷余额逐渐下降不同，MLTA 的保额通常会在整个保障期限内维持在所选择的水平，但仍须视具体保单条款而定。

随着你不断偿还房贷，未偿还的房贷余额应该会逐渐减少，但 MLTA 的保障金额可能继续维持不变。

根据实际 MLTA 产品及保单结构，这可能意味着随着房贷余额减少，保障金额可能高于当时剩余的房贷。

不过，实际赔偿方式、受益人安排、现金价值，以及超出未偿还房贷部分的赔偿如何处理，都取决于具体保单。

因此，不要假设所有 MLTA 的运作方式都完全一样。申请前应查看相关 Product Disclosure Sheet（产品披露说明书）及保单条款。

MRTA vs MLTA：主要有什么分别？

以下是一个简单的比较：

项目	MRTA	MLTA
保障结构	保障金额通常逐渐减少	保障金额通常维持在所选择的水平
主要用途	房贷保障	提供固定水平保障的房贷保障
保费结构	通常采用一次性保费结构	视具体产品而定
初始费用	通常较低	相同条件下可能较高
保障金额变化	逐渐减少	通常维持在所选择的水平
现金价值 / 退保价值	视产品而定	视产品而定
提前还清房贷	视保单条款而定	视保单条款而定
Refinance / 转移保障	视保单条款而定	视保单条款而定

最重要的是：

不要单凭“MRTA”或“MLTA”这个名称来做决定。

不同银行和保险公司的产品，在保障期限、保障内容、不保事项以及付款结构方面都可能有所不同。

你应该比较银行或保险公司实际提供给你的保单内容。

为什么 MRTA vs MLTA 对房屋贷款很重要？

购买房产本身就是一项重大的长期财务承诺。

假设你购买一间：

RM500,000 的房产

并获得：

90% 房屋贷款 = RM450,000

你的房贷可能长达 30 年或 35 年。

在这段时间内，很多事情都可能发生变化：

• 你的收入可能改变

• 你可能会组织家庭

• 你可能卖掉房产

• 你可能进行 refinance

• 房贷利率可能改变

更重要的是，如果你发生意外，你的家人可能仍然需要继续承担房贷。

房贷保障的作用，就是帮助应对这类财务风险。

选择 MRTA 或 MLTA 可能会影响：

• 你拥有多少保障

• 保障金额如何随着时间变化

• 你需要支付多少保费

• 保费是否融资进房屋贷款

• 提前还清房贷后会发生什么

• Refinance 后保障如何处理

• 这项保障是否符合家庭整体保险需求

因此，不应该只问：

“哪一个比较便宜？”

更应该问：

“以我支付的费用，我实际获得什么保障？”

MRTA vs MLTA 实际例子

假设：

• 房产价格：RM500,000

• 房屋贷款：RM450,000

• 贷款期限：35 年

你获得两种房贷保障选择。

选择 A：MRTA

保障会从所选择的受保金额开始，并按照保单设定，在保障期内逐渐减少。

其主要目的通常是针对逐渐下降的房贷余额提供保障。

由于保障金额会随着时间减少，因此在其他条件相近的情况下，MRTA 的保费可能低于维持固定保障金额的产品，但实际费用仍取决于产品及申请人的个人情况。

选择 B：MLTA

你选择一个固定保额以及相应的保障期限。

保障金额不会随着房贷余额一起逐渐下降，而是通常在整个保障期内维持在所选择的水平。

由于较高的保障金额会维持更长时间，因此与类似条件的 reducing-term 产品相比，费用可能较高。

不过，实际保费仍然取决于产品以及申请人的个人情况。

MRTA 或 MLTA 需要多少钱？

MRTA 和 MLTA 并没有一个适用于所有人的标准价格。

实际保费可能受到以下因素影响：

• 年龄

• 健康状况及医疗核保

• 是否吸烟

• 保额

• 保障期限

• 贷款金额

• 贷款期限

• 保险公司

• 产品结构

• 额外保障或 Rider

因此，如果你在网上看到：

“MRTA 只需要 RM10,000，而 MLTA 要 RM30,000。”

不要直接把这些数字套用在自己的情况。

这些价格可能是根据完全不同的借款人条件计算出来的。

应该比较根据你个人情况所提供的实际 quotation。

MRTA 或 MLTA 可以融资进房屋贷款吗？

根据银行和房贷配套的不同，银行可能允许你把房贷保障的保费一起融资进房屋贷款。

这样可以减少你一开始需要支付的现金。

不过，有一个很重要的地方需要注意：

如果保费融资进房贷，实际上等于你借钱来支付这笔保险保费。

例如：

• 房屋融资：RM450,000

• 房贷保障保费：RM20,000

• 保费融资进房贷

根据最终获批的融资结构，你实际借款总额可能会高于 RM450,000。

这可能影响：

• 每月供款

• 总借款金额

• 长期需要支付的利息

所以在比较不同银行的房贷 offer 时，不要只看表面的房贷利率。

还要确认：

最终融资金额里面到底包括了什么？

在马来西亚申请房屋贷款一定要买 MRTA 或 MLTA 吗？

不一定。

房贷保障是否属于必要条件，取决于银行、具体房贷配套、促销条件，以及 Letter of Offer 中列明的条款。

部分房贷配套可能把房贷保障列为可选择项目。

但有些配套可能把特定保障列为融资条件之一，或者要求申请人购买一定程度的保障，才能享有特定的贷款条件。

所以不要直接认为：

“所有房贷都一定要买 MRTA。”

同时也不要认为：

“我不要 MRTA 或 MLTA，也一定不会影响银行给我的房贷条件。”

接受房贷 offer 前，可以先确认：

• 这个配套是否强制要求房贷保障？

• 是否必须购买才能获得目前提供的房贷利率？

• 最低需要多少保额？

• 最低需要保障多少年？

• 是否可以选择银行接受的其他保险公司？

• 如果不购买，房贷条件是否会改变？

具体条件应该以你的 Letter of Offer 及相关产品文件为准。

MRTA 一定可以完全偿还剩余房贷吗？

不一定。

拥有 MRTA 并不代表任何时候发生事故，所有未偿还房贷都一定能够获得 100% 保障。

实际保障程度取决于：

• 初始保额

• 保障期限

• 房贷期限

• 保障金额递减方式

• 当时实际未偿还的房贷余额

• 保单假设及条款

例如，你拥有：

RM450,000、35 年的房屋贷款

但 MRTA 只有：

RM300,000 保额、20 年保障

那么这显然不是覆盖整个 35 年贷款期限的完整房贷保障。

所以，与其只问：

“我有没有 MRTA？”

更应该问：

“我的保额是多少？保障多少年？”

如果卖掉房产，MRTA 或 MLTA 会怎样？

你今天可能申请一笔 35 年的房贷，但八年后决定把房产卖掉。

那么原本的房贷保障怎么办？

答案取决于具体保单。

MRTA 通常是围绕特定房贷责任设计的。如果卖掉房产并提前还清贷款，就需要确认剩余保障会如何处理，以及是否存在任何退保价值或退款。

对于 MLTA，处理方式则可能因为不同的保单结构而有所不同。

不要直接假设所有 MLTA 都能够自动转到另一间房产或另一笔房贷。

购买前可以先问：

“如果我在贷款期结束前卖掉这间房，我的保单会怎样处理？”

如果你本来就计划未来换更大的房子，这一点尤其值得提前了解。

如果以后 Refinance 房屋贷款会怎样？

未来你也可能决定 refinance 房贷。

例如，另一家银行可能提供：

• 更具竞争力的利率

• 更好的 Flexi 功能

• 更低的每月供款

• Cash-Out Refinancing

进行 refinance 时，原本的房屋贷款通常会被还清，再由新的融资取代。

不过，不要假设原有的房贷保障会自动跟着转到新银行。

Refinance 前应先确认：

• 原有保单是否继续有效

• 保单是否可以 assignment 或重新 assignment

• 是否需要重新购买房贷保障

• 是否有任何退保价值或退款

• 更换保障是否会产生额外费用

因此，如果你未来可能进行 refinance，这也可以成为今天选择房贷保障时需要考虑的因素之一。

MRTA 和 MLTA 有没有现金价值或退保价值？

你可能听过一个很简单的说法：

“MRTA 没有 cash value，MLTA 有 cash value。”

这不应该被视为适用于所有产品的规则。

一份保单是否拥有现金价值或退保价值，取决于具体保险产品。

部分产品在特定条件下可能具有退保价值，而有些产品如果提前终止，可能只有很低的价值，甚至没有退保价值。

如果 cash value 对你很重要，可以先问：

• 这份保单有没有退保价值？

• 这个价值是否属于保证价值？

• 有没有非保证部分？

• 退保价值如何计算？

• 如果第 5 年、第 10 年或第 15 年取消，会发生什么？

应该以实际的 Policy Illustration 及 Product Disclosure Sheet 为准。

什么情况下可以考虑 MRTA？

如果你的主要目标是较直接地保障房屋贷款，可以考虑了解 MRTA。

例如：

• 主要目标是保障未偿还的房贷

• 希望房贷保障结构比较简单

• 希望在适当情况下控制房贷保障成本

• 不需要保障金额一直维持不变

• 实际保额和保障期限符合自己的需求

不过，最终仍应该查看实际 quotation 和保单条款后再决定。

什么情况下可以考虑 MLTA？

如果在整个保障期维持相同水平的保障，对你的整体保障规划比较重要，可以进一步了解 MLTA。

例如：

• 希望整个保障期内的保额维持在所选择的水平

• 希望保障可能超过逐渐减少的房贷余额

• 希望把房贷保障纳入整体家庭保障规划

• 未来可能 refinance 或更换房屋融资

• 较高的保障成本仍然在自己的预算范围内

不过，保障金额维持不变，并不代表某个 MLTA 产品就一定比较好。

实际费用、保障内容、不保事项、赔偿结构以及保单条款仍然需要一起比较。

如果已经有人寿保险，还需要 MRTA 或 MLTA 吗？

购买额外的房贷保障之前，也可以先检查自己现有的人寿及 TPD 保障。

假设你已经拥有：

RM500,000 人寿保险保障

这是不是代表不需要额外的房贷保障？

不一定。

你需要先了解原本 RM500,000 的人寿保障是为了什么目的而准备的。

例如，你的家人可能需要这笔钱支付：

• 日常生活开销

• 子女教育费用

• 紧急支出

• 其他债务

• 收入替代

如果 RM500,000 当中的 RM450,000 最终需要用来偿还房贷，那么只剩下 RM50,000 可以用于家庭的其他财务需求。

因此，房贷保障应该与家庭整体保障需求一起考虑，而不是把它当成一项独立的保险决定。

如果是 Joint Home Loan 呢？

共同借款人也需要考虑每个人应该拥有多少保障。

例如：

• 借款人 A 收入：RM7,000

• 借款人 B 收入：RM5,000

• 联名房贷：RM600,000

这时可以考虑：

• 两名借款人是否都需要受保？

• 每个人应该拥有多少保障？

• 是否应该 50/50 分配？

• 是否需要每个人都有 100% 保障？

• 保额是否应该根据各自对家庭收入的贡献决定？

• 如果其中一人不幸离世，另一人是否有能力独自继续偿还房贷？

简单地把保障分成 50/50，并不一定适合所有家庭。

如果其中一名借款人承担家庭大部分收入，那么失去这份收入，可能会更明显地影响另一名借款人继续偿还房贷的能力。

不要只根据保费比较 MRTA 和 MLTA

一个很常见的错误，就是只比较保费。

例如：

Quotation A

• 房屋贷款：RM450,000

• 保额：RM450,000

• 保障期限：35 年

Quotation B

• 房屋贷款：RM450,000

• 保额：RM300,000

• 保障期限：20 年

即使 Quotation B 便宜很多，也不代表它一定更划算。

因为两份 quotation 提供的根本不是相同程度的保障。

比较时应该一起看：

保额 + 保障期限 + 保障内容 + 保费 + 保单条款

而不是只比较保费。

选择 MRTA 或 MLTA 前应该问的 10 个问题

在接受任何方案之前，可以先确认以下问题：

1. 保额是多少？

确认保额是否符合你希望获得的房贷保障水平。

2. 保障多少年？

确认保障是否覆盖整个房贷期限，还是只覆盖其中一部分。

3. 是否同时保障身故和 TPD？

检查实际定义、保障限制及保障终止年龄。

4. 保费如何支付？

确认是一次性支付、采用其他付款结构，还是融资进房屋贷款。

5. 这个房贷配套是否强制要求购买房贷保障？

查看 Letter of Offer 中列明的条件。

6. 如果提前还清房贷会怎样？

确认保单会继续、终止，还是可能有退保价值或退款。

7. 如果 refinance 去其他银行会怎样？

不要假设原有保障一定会自动跟随新的房贷。

8. 如果卖掉房产会怎样？

如果未来计划换房，这一点尤其重要。

9. 保险赔偿会支付给谁？

了解实际赔偿结构，以及保单是否已经 assignment 给银行。

10. 有没有现金价值或退保价值？

如果有，需要了解如何计算，以及其中是否包含非保证价值。

选择 MRTA 或 MLTA 时常见的错误

常见错误包括：

• 只因为保费最便宜就选择，而没有查看实际保额

• 为了降低保费而选择过短的保障期限

• 认为 MRTA 一定可以偿还 100% 的未偿还房贷

• 认为所有 MLTA 都一定有现金价值

• 认为 MLTA 一定可以转到另一笔房贷

• 把保费融资进房贷，却没有考虑额外借款成本

• 没有考虑卖房或 refinance 后保障如何处理

• 没有考虑现有的人寿保险，就直接购买额外房贷保障

正确的比较并不是简单地认为：

MRTA = 比较便宜

MLTA = 比较好

实际需要考虑的因素更多。

那么，应该选择 MRTA 还是 MLTA？

没有一个答案适合所有购房者。

与其问：

“MRTA 和 MLTA 哪一个比较好？”

不如问：

“哪一种房贷保障结构更符合我的房屋贷款、家庭保障需求、现金流和未来规划？”

如果你的主要目标是针对逐渐减少的房贷提供较直接的保障，可以考虑了解 MRTA。

如果在整个保障期内维持相同水平的保障，对你的整体保障规划比较重要，则可以进一步比较 MLTA。

不过，最终应该根据实际的：

• 保额

• 保障期限

• 保费

• 保障内容

• 不保事项

• 付款结构

• 提前还清房贷的条款

• Refinance 后的处理方式

• 现有保险保障

• 整体房贷配套

来做比较，而不是单凭产品叫做 MRTA 还是 MLTA。

把房屋贷款当成一个完整配套来比较

在马来西亚比较房屋贷款时，很多人会先看哪一家银行的利率最低。

但是，即使两家银行提供非常接近的利率，实际房贷配套仍然可能有很大的分别。

除了利率，你还应该比较：

• Margin of Financing（融资比例）

• 每月供款

• Lock-in Period

• Full Flexi 或 Semi-Flexi 功能

• MRTA 或 MLTA 要求

• 房贷保障金额

• 房贷保障保费

• 保费是否融资进房贷

• 提前还款条件

因此，房屋贷款应该作为一个完整的融资配套来评估，而不是只比较一个数字。

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