Freehold vs Leasehold Malaysia：永久地契和租赁地契有什么区别？

在马来西亚购买房产时，您几乎一定会遇到一个问题：

Freehold 还是 Leasehold？

很多购房者第一时间会认为：

Freehold = 比较好Leasehold = 不好

但实际情况并没有这么简单。

房产的地契类型可能会影响持有期限、未来转售、银行融资、产权转让程序，以及长期价值。不过，在判断一间房产是否适合自己时，地契类型只是众多考虑因素之一。

一间地点优越的 Leasehold 房产，对某些买家来说，可能比地点不适合自己的 Freehold 房产更值得考虑。

在这篇指南中，我们将解释 Freehold vs Leasehold Malaysia 的主要区别、永久地契与租赁地契分别代表什么，以及在马来西亚买房前应该检查哪些事项。

什么是 Freehold 房产？

Freehold（永久地契）一般是指土地持有权没有固定的租赁到期日，但仍须遵守相关法律、地契条件及政府权限。

简单来说，它不像 Leasehold 房产那样存在 99 年或其他固定年限的倒数期限。

这也是许多马来西亚购房者偏好 Freehold 房产的原因之一。

不过，拥有 Freehold 房产并不代表业主可以完全不受限制地使用房产。

房产仍然可能受到以下条件约束：

• 土地用途条件

• 权益限制（Restriction in Interest）

• 规划及发展法规

• 分层地契法规（如适用）

• 州政府相关规定

• 地契上列明的其他条件

• 
  

因此：

Freehold 并不等于“完全没有限制”。

什么是 Leasehold 房产？

Leasehold（租赁地契）是指土地拥有一个指定的租赁期限。

在马来西亚，您经常会看到：

99 年 Leasehold

但实际租赁期限仍取决于有关地契。

例如，一间房产最初拥有 99 年租期，但已经过去 30 年，那么剩余租期可能只剩大约 69 年。

这一点非常重要。

购买二手 Leasehold 房产时，不应该只问：

“这是不是 99 年 Leasehold？”

更应该问：

“这间房产现在还剩多少年租期？”

剩余租期可能会逐渐影响房产的银行融资、未来转售以及市场接受程度。

Freehold vs Leasehold Malaysia：有什么区别？

以下是简单比较：

项目	Freehold	Leasehold
持有期限	一般没有固定租赁到期日	在指定租赁期限内持有
买家普遍看法	通常较受欢迎	有时较不受买家青睐
剩余年限	一般不是主要问题	非常重要，尤其是较旧房产
房屋贷款	按银行一般标准审核	剩余租期可能影响贷款
转让程序	视地契条件而定	根据地契及州属规定，可能涉及额外批准
转售	取决于市场需求及房产本身	较短剩余租期可能影响潜在买家数量
延长地契	一般不存在相同问题	可能可以申请延长，但须遵守州政府规定及获得批准

以上只是一般性的比较。

购买特定房产时，仍应检查实际地契条件以及有关州属的土地法规。

Freehold 一定比 Leasehold 好吗？

不一定。

地契类型确实重要，但如果只根据 Freehold 或 Leasehold 来决定是否购买房产，可能会忽略其他更重要的因素。

例如有两间房产：

房产 A

• Freehold

• 距离工作地点较远

• 公共交通选择有限

• 附近设施较少

• 周边地区需求较低

房产 B

• Leasehold

• 地点优越

• 靠近公共交通

• 成熟社区

• 周边设施完善

• 买卖及出租需求良好

房产 A 会不会只是因为属于 Freehold，就自动成为更好的选择？

不一定。

您还应该考虑：

• 地点

• 购买价格

• 房产状况

• 交通便利性

• 周边设施

• 发展项目品质

• 维护情况

• 出租需求

• 转售需求

• 剩余租期

• 银行融资情况

地契类型应该是评估房产的一部分，而不是全部。

Leasehold 房产可以申请房屋贷款吗？

可以。

马来西亚银行会为 Leasehold 房产提供房屋贷款。

Leasehold 并不代表银行一定不会提供贷款。

不过，对于较旧的 Leasehold 房产，银行可能会更加关注其剩余租期。

原因是银行审核房贷时，不只是评估借款人的还款能力。

房产本身也是银行贷款的抵押品。

如果剩余租期已经比较短，可能会影响：

• 最长贷款期限

• 贷款成数（Margin of Financing）

• 房产估值

• 是否符合银行融资条件

• 愿意提供贷款的银行数量

不同银行可能采用不同的内部政策。

因此，如果您正在考虑购买较旧的 Leasehold 房产，最好在签署 **Sale and Purchase Agreement（SPA）**之前先了解房产的融资情况。

为什么 Leasehold 的剩余租期很重要？

假设您正在比较两间 Leasehold 房产：

房产 A

剩余租期：

92 年

房产 B

剩余租期：

48 年

虽然两间房产都是 Leasehold，但从银行融资和未来转售的角度来看，它们未必会获得相同的评估。

剩余租期越短，越需要了解：

• 银行是否愿意提供贷款

• 最长可以获得多少年的贷款期限

• 房产估值是否受到影响

• 未来买家是否可能面对贷款困难

• 是否能够申请延长租期

对于希望申请长期房贷的年轻购房者来说，这一点尤其重要。

例如，如果您想申请 35 年房屋贷款，但房产的剩余租期已经明显缩短，银行可能需要根据剩余租期、所申请的贷款期限以及内部政策进一步评估。

Leasehold 到期后，房产会被收回吗？

Leasehold 地契给予业主在地契注明的租赁期限内持有有关房产的权利。

当租期接近届满时，根据相关州属的规定以及州政府的批准，业主可能可以申请延长或更新租期。

不过，不应该直接假设：

“政府一定会免费自动延长另外 99 年。”

Leasehold 延期通常涉及相关法律程序、州政府政策、批准，以及可能需要支付 Premium 或其他费用。

不同州属及不同情况的规定和费用可能有所不同。

对于购买仍然拥有数十年租期的房产而言，租约马上到期通常并不是最主要的问题。

但随着房产越来越旧，剩余租期的重要性会逐渐增加。

Leasehold 房产一定比 Freehold 便宜吗？

有时候是，但并非一定如此。

您可能听过：

“Leasehold 房产一定比较便宜。”

这种说法过于简单。

房产价格受到很多因素影响，包括：

• 地点

• 土地面积

• 建筑面积

• 房产类型

• 楼龄

• 房屋状况

• 发展商

• 设施

• 交通便利性

• 市场供需

• 剩余租期

• 当地房地产市场情况

一间位于黄金地段的 Leasehold Condominium，完全有可能比另一个地区的 Freehold 房产更加昂贵。

因此，在比较价格时，应该尽量比较相同或类似地点及条件的房产，而不是单纯根据 Freehold 或 Leasehold 判断价格。

Freehold 房产升值一定比较高吗？

不一定。

Freehold 对部分买家来说确实比较有吸引力，而且在某些市场及非常长期的持有情况下可能具有优势。

但房产升值受到很多其他因素影响，例如：

• 基础设施发展

• 就业机会

• 人口增长

• 交通连接

• 学校及周边设施

• 新房供应量

• 房产状况

• 项目管理情况

• 当地买家需求

这些因素都可能影响房价。

Freehold 并不能保证房产一定拥有良好的资本增值。

同样，Leasehold 也不代表房产一定不会升值。

Leasehold 房产比较难卖吗？

不一定。

尤其是当房产仍拥有较长的剩余租期，而且所在地区拥有良好需求时，Leasehold 未必特别难出售。

不过，随着剩余租期缩短，转售可能会变得更加困难。

未来买家可能会考虑：

• 我还能获得房屋贷款吗？

• 银行愿意借多少？

• 我还能申请 30 年或 35 年贷款吗？

• 以后我要再卖，会不会更加困难？

• 延长 Leasehold 需要多少钱？

这些问题可能会减少剩余租期较短房产的潜在买家数量。

所以，如果您正在购买较旧的 Leasehold 房产，不应该只考虑：

“我今天能不能拿到贷款？”

还应该考虑：

“未来我要卖的时候，下一个买家还能不能顺利获得融资？”

Leasehold 房产交易时间会比较长吗？

有可能，这取决于地契条件以及具体交易情况。

部分 Leasehold 房产在转让或抵押之前，可能需要获得有关州政府的批准，具体取决于地契及当地州属规定。

这可能会让二手房交易增加一道程序。

不过，也不应该认为所有 Leasehold 交易都采用完全相同的程序，或者所有 Freehold 房产的交易一定比较快。

负责交易的律师应该检查：

• Individual Title 或 Strata Title

• Restriction in Interest

• Consent Requirements

• 有关州属的程序

• 现有抵押

• 其他地契条件

这些因素都可能影响整个交易所需时间。

什么是 Restriction in Interest？

检查房产地契时，您可能会看到 Restriction in Interest（权益限制）。

这类限制可能要求业主在进行某些交易，例如转让或抵押房产之前，先获得有关州政府批准。

这一点很重要，因为很多买家会认为：

Freehold = 不需要政府批准Leasehold = 一定需要政府批准

实际并非永远如此。

真正的要求取决于有关房产的地契条件以及适用的土地法规。

因此，买房时应该检查实际地契，而不是只根据房地产广告上的 “Freehold” 或 “Leasehold” 来判断。

购买 Leasehold 房产前应该检查什么？

如果您正在考虑 Leasehold 房产，在决定购买之前建议检查以下事项。

1. 剩余租期

确认真正的租赁开始日期以及到期日期。

不要只听房产中介说：

“这是 99 年 Leasehold。”

真正重要的是：

今天还剩多少年？

2. 房屋贷款资格

确认银行是否愿意为这间房产提供融资，以及可以获得多少贷款年限及贷款成数。

对于剩余租期较短的房产，这一点尤其重要。

3. 房产估值

成交价和银行估值并不一定相同。

如果银行估值低于购买价格，您可能需要额外准备现金。

4. 批准要求

检查产权转让或贷款过程中是否需要获得州政府或其他有关单位的批准。

5. 未来转售

考虑当您未来计划出售时，房产还剩多少年租期。

例如：

今天剩余 65 年

如果您打算持有 15 年

未来买家购买时可能只剩大约：

50 年

这可能会影响未来买家的融资及房产转售。

6. Lease Extension

如果目前剩余租期已经比较短，应了解是否可以申请延长，以及可能涉及什么程序。

不要假设延期一定会自动批准，或者费用一定很低。

购买 Freehold 房产前应该检查什么？

不要因为房产是 Freehold 就降低警觉。

仍然应该检查：

• 房产估值

• 地契状况

• Restriction in Interest

• 未缴费用

• 房屋状况

• Maintenance Fee

• Sinking Fund（如适用）

• 银行融资

• 地点及市场需求

• 法律文件

一间条件不好的房产，不会因为拥有 Freehold 地契就自动变成值得购买的房产。

首次购房者应该如何比较 Freehold vs Leasehold？

首次购房者很容易过度关注地契类型。

更好的做法是：

整体评估这间房产。

问问自己：

• 我可以轻松负担这间房产吗？

• 我可以获得合适的房屋贷款吗？

• 这个地点适合我的生活方式吗？

• 与附近类似房产相比，这个价格合理吗？

• 如果是 Leasehold，现在还剩多少年？

• 地契类型会不会影响我未来转售？

• 我计划住 5 年、15 年，还是更久？

这些问题通常比单纯问：

“Freehold 还是 Leasehold？”

更有实际意义。

房产投资者应该如何比较 Freehold vs Leasehold？

投资者看待地契类型的角度可能稍有不同。

如果主要目标是获得租金收入，那么：

• 租金回报率

• 租客需求

• 空置率

• 地点

• 交通便利性

• 维护成本

• 购买价格

都可能对投资表现产生重大影响。

一间位于高租赁需求地区的 Leasehold 房产，有可能比租赁需求较弱的 Freehold 房产表现更好。

不过，投资者仍然需要考虑退出策略。

如果您准备长期持有，应考虑：

未来出售时，Leasehold 还剩多少年？

应该避开 Leasehold 房产吗？

不需要一概而论。

如果符合以下情况，Leasehold 房产仍然值得考虑：

• 剩余租期足够长

• 地点符合您的需求

• 房产价格具有竞争力

• 可以获得银行融资

• 市场需求健康

• 您了解地契及相关批准要求

• 房产符合您的预计持有期限

另一方面，如果房产的剩余租期已经明显较短，则应该更加谨慎评估，因为融资及未来转售可能变得越来越重要。

所以真正的问题不是：

“Leasehold 好不好？”

而应该是：

“根据剩余租期、价格、地点、融资情况以及我的未来计划，这间房产适不适合我？”

Freehold vs Leasehold：应该选择哪一个？

没有一个答案适合所有购房者。

对于重视长期持有，并希望避免 Leasehold 租期逐渐减少问题的买家来说，Freehold 可能更具吸引力。

如果 Leasehold 房产仍拥有较长租期、地点优越，而且整体购买条件合理，那么 Leasehold 也可能是合适的选择。

决定之前，建议比较：

• 购买价格

• 地点

• 剩余租期

• 房屋贷款资格

• 银行估值

• 贷款期限

• 每月供款

• 批准要求

• 房屋状况

• 转售潜力

• 预计持有时间

不要只是因为一间房产是 Freehold 就购买，也不要只是因为它是 Leasehold 就直接放弃。

应该从房产本身以及整体融资情况进行评估。

决定购买房产之前，先检查融资情况

如果您准备购买较旧的 Leasehold 房产，这一点尤其重要。

即使您很喜欢这间房产，也觉得售价合理，银行仍然需要同时评估：

您作为借款人的条件

以及

这间房产作为贷款抵押品的条件。

因此，在决定购买房产之前，可以先了解：

• 您预计可以获得多少房屋贷款

• 银行是否接受这间房产

• 可以获得多少贷款成数

• 可以获得多长的贷款期限

• 房产预计估值

• 自己需要准备多少现金

如果您计划购买 Freehold 或 Leasehold 房产，但不确定自己的融资选择，Megax Mortgage 可以协助您评估房屋贷款资格、比较不同银行的房贷方案，并了解您计划购买的房产可能涉及的融资事项。

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