如何使用 EPF 公积金买房？马来西亚购房者完整指南

在马来西亚买房，除了房屋贷款之外，购房者还需要准备首付款、律师费、印花税及其他前期费用。

因此，很多人都会问：

“如何使用 EPF 公积金买房？”

符合条件的 EPF（KWSP）会员，可以从 Akaun Sejahtera（安康户口，原 Account 2） 提取部分储蓄，用于购买符合条件的住宅房产。

不过，使用 EPF 买房并不代表您可以直接把 Akaun Sejahtera 里的所有资金提出来。您可以提取多少、什么时候可以申请、需要准备哪些文件，以及是否仍需要先准备现金，都受到 EPF 的相关规定限制。

在本指南中，我们将说明如何使用 EPF 公积金买房，包括提款资格、可提取金额、首付款安排、所需文件及申请流程，帮助您在买房前做好更完整的资金规划。

重点摘要

符合条件的 EPF 会员可以从 Akaun Sejahtera 提取部分储蓄，用于支持住宅房产购买。实际可提取金额取决于房屋价格、获批房贷金额及 Akaun Sejahtera 可用余额。不过，EPF 提款并不一定能够完全取代首付款和其他购房现金，因此买房前仍需要先做好现金流规划。

问题	简短答案
EPF 买房用哪个账户？	Akaun Sejahtera
第一间房可以使用 EPF 吗？	可以，需符合条件
夫妻可以一起提款吗？	可以，需符合条件
第二间房可以使用 EPF 吗？	可以，但有相关限制
EPF 可以完全代替首付款吗？	不一定
没有房贷也可以申请吗？	可以，需符合条件
有 EPF 就代表房贷一定获批吗？	不是

如何使用 EPF 公积金买房？先了解 Buy House Withdrawal

EPF 提供 Buy House Withdrawal（Pengeluaran Beli Rumah），让符合资格的会员从 Akaun Sejahtera 提取储蓄，以协助支付购房所需资金。

这项提款适用于符合条件的住宅房产，包括：

• 独立式住宅（Bungalow）

• 排屋（Terrace House）

• 半独立式住宅（Semi-Detached）

• 公寓（Apartment）

• Condominium

• Studio Apartment

• Serviced Apartment

• Townhouse

• 符合条件的 SOHO

• 由发展商出售、包含住宅单位的 Shop Lot

因此，无论您购买的是符合条件的新发展项目或二手住宅，都可能申请 EPF 买房提款，前提是符合相关要求。

EPF 买房是从哪个账户提款？

目前，买房提款是从您的Akaun Sejahtera进行提款。

这就是过去大家比较熟悉的 Account 2（第二户口）。

EPF 在账户重组后，目前会员账户分为不同用途，因此如果您在网上看到旧文章写：

“Use EPF Account 2 to buy house”

需要注意，这是旧有的账户名称。

目前官方使用的名称是 Akaun Sejahtera。

谁可以申请 EPF 买房提款？

根据目前 EPF 的规定，申请人一般需要符合以下条件：

• 马来西亚公民或非马来西亚公民

• 申请时年龄低于 55 岁

• Akaun Sejahtera 至少有 RM500

• 购买符合条件的住宅房产

• 已获得 EPF 认可贷款机构批准的房屋贷款／融资，或以现金自行融资

• 从未申请过相关 Housing Withdrawal；或者之前曾经申请，但有关房产已经出售或完成产权处置

EPF 的买房提款可用于最多两间住宅房产，但如果您之前已经使用 EPF 储蓄购买第一间房屋，一般需要先出售或处置第一间房产，才可以为第二间房屋申请有关买房提款。

EPF 买房最多可以提取多少钱？

这是购房者最需要了解的部分之一。

如果您是通过房屋贷款购买房产，EPF 的提款上限一般按照：

房屋购买成本 − 获批房屋贷款金额 + 房屋购买成本的 10%

或者：

您 Akaun Sejahtera 内的全部储蓄

两者之中，以较低者为准。

例子

假设：

房屋价格：RM500,000

银行批准：

90% 房屋贷款 = RM450,000

那么：

RM500,000 − RM450,000 + RM50,000= RM100,000

理论计算提款额度为 RM100,000。

但是，如果您的 Akaun Sejahtera 只有 RM60,000，那么实际可提取的最高金额仍然受您的 Akaun Sejahtera 储蓄限制。

换句话说，并不是房子 RM500,000，就一定能够提取 RM100,000。

如果没有申请房屋贷款，可以使用 EPF 买房吗？

可以。

EPF 也允许符合条件、以 Self-Financing（自行融资）方式购买房产的会员申请买房提款。

对于自行融资购买房产的情况，提款上限一般按照：

房屋购买成本 + 房屋购买成本的 10%

或者：

Akaun Sejahtera 的全部储蓄

两者之中，以较低者为准。

不过，自行融资购买房产所需要提交的证明文件与使用房屋贷款购买的情况不同。

EPF 可以直接拿来付 10% Downpayment 吗？

这是一个非常容易被误解的问题。

很多人听到：

“EPF 可以拿来买房”

就认为自己不需要准备首付款，只需要等 EPF 出钱。

实际操作上并不一定如此。

在一般购房流程中，您可能仍需要先使用自己的资金支付 Booking Fee、Deposit 或购房交易所要求的款项，然后在符合 EPF 条件并完成相关购房及融资文件后申请提款。

因此，不建议在完全没有现金储备的情况下，只因为 Akaun Sejahtera 有钱，就认为自己一定能够顺利完成购房交易。

在签署 SPA 或支付较大笔款项之前，应该先了解：

• 自己需要准备多少首付款

• EPF 预计可以提取多少

• EPF 什么时候能够申请

• 房屋贷款可以获得多少

• SPA 规定的付款时间

• 自己是否有足够现金应付时间差

EPF 储蓄可以协助您买房，但不应该被视为完全取代购房现金准备。

夫妻可以买房时一起提取 EPF 吗？

符合条件的情况下，可以进行 Joint Withdrawal（联合提款）。

例如夫妻共同购买一间房产，并且双方都拥有 EPF 储蓄，可以根据适用条件分别使用各自的 Akaun Sejahtera 储蓄。

除了夫妻之外，EPF 对符合条件的家庭成员联合提款也有相关规定。

联合提款通常需要提供证明申请人与另一名购房者关系的文件，例如：

• 结婚证书

• 出生证明

实际需要的文件取决于申请人的关系及提款情况。

买第一间房和第二间房都可以使用 EPF 吗？

可以，但有条件。

EPF 的 Buy House Withdrawal 最多涉及两间住宅房产。

如果您已经使用 EPF Housing Withdrawal 购买第一间房屋，一般需要先出售或处置该房产的所有权，才能申请使用 EPF 储蓄购买第二间房屋。

因此，如果您的计划是：

“第一间房继续持有，然后再从 Akaun Sejahtera 提款买第二间投资房。”

不应该直接假设自己一定符合 Buy House Withdrawal 的申请条件。

购买第二间房之前，应先检查自己过去的 EPF Housing Withdrawal 记录以及目前适用的条件。

申请 EPF 买房提款需要什么文件？

实际文件会根据您购买第一间或第二间房屋、是否使用贷款、联合提款或自行融资等情况而有所不同。

一般使用房屋贷款购买房产时，可能涉及：

• Sale and Purchase Agreement（SPA）

• Housing Loan Approval Letter

• 身份证明文件

• 银行账户资料

• 贷款相关文件

• 联合提款所需的关系证明文件

其中一个很重要的要求是：

SPA 或相关购买证明的日期一般不能超过申请日期前 3 年。

如果房屋贷款批准已经超过特定期限，EPF 也可能要求额外的贷款或抵押相关文件。

因此，申请时应根据自己的实际购房情况检查最新文件清单，而不是只参考其他购房者曾经提交过的文件。

如何申请 EPF 买房提款？

符合条件的会员可以根据 EPF 提供的申请渠道进行申请。

一般流程包括：

1. 完成房屋购买及相关 SPA 文件

2. 获得房屋贷款／融资批准，或准备自行融资所需证明

3. 准备 EPF 要求的相关文件

4. 通过适用的 KWSP i-Akaun 或人工方式提出申请

5. 根据要求完成身份／指纹验证

6. 等待 EPF 审核

7. 获批后根据适用付款方式收到提款

部分特殊房产类型或申请情况可能需要到 EPF 柜台进行人工申请。

例如，EPF 目前注明，购买符合条件 SOHO 的会员需要通过 EPF 柜台进行人工申请。

EPF 不只是可以在买房时提款

很多人以为 EPF Housing Withdrawal 只有一种。

实际上，EPF 目前提供多种与房屋相关的提款安排。

除了 Buy House Withdrawal，还包括：

• Build House Withdrawal

• Housing Loan Monthly Instalment Withdrawal

• Reduce / Redeem Housing Loan Withdrawal

• Flexible Housing Withdrawal

• PR1MA Housing Withdrawal

例如，如果您已经买了房并开始偿还贷款，在符合条件的情况下，也可能申请使用 Akaun Sejahtera 协助支付每月房贷，或者减少／偿清房屋贷款余额。

因此，EPF 不只是能够在“买房的那一天”发挥作用。

可以用 EPF 提高房屋贷款资格吗？

EPF 另外设有 Flexible Housing Withdrawal（灵活房屋提款）。

这项安排与普通的 Buy House Withdrawal 不同。

符合条件的会员可以将 Akaun Sejahtera 的部分现有及未来储蓄划入相关安排，让参与的金融机构在评估房屋贷款资格时，将相关 EPF 每月供款纳入考量。

这可能有助于部分申请人提高房屋贷款资格。

不过，这并不代表：

有 EPF = 银行一定批准房贷。

银行仍然会评估申请人的收入、DSR、信用记录、工作情况及其他贷款条件。

应该把 EPF 全部拿出来买房吗？

即使您符合提款资格，也不代表一定应该把 Akaun Sejahtera 可以提取的金额全部拿出来。

EPF 的主要目的仍然是帮助会员累积退休储蓄。

使用 EPF 买房意味着：

您今天减少购房所需要使用的现金，但同时也减少了继续留在 EPF 中累积退休储蓄及未来复利增长的资金。

因此，可以从两个角度考虑。

如果提取 EPF 可以帮助您：

• 减少需要准备的购房现金

• 避免承担高利率债务

• 维持合理的紧急备用金

• 降低房屋融资压力

那么提款可能具有实际帮助。

但如果您本身已经拥有足够现金完成购房，则可以进一步比较：

使用现金 vs 提取 EPF

哪一种更符合您的长期财务规划。

重点并不是“可以拿多少就拿多少”，而是了解这笔钱在您的整体财务计划中应该扮演什么角色。

使用 EPF 公积金买房前，先算清楚这 4 个数字

在决定购买房产之前，建议先了解：

1. 您可以买多少钱的房子？

根据收入、现有债务及 DSR，估算合理的购房预算。

2. 银行可以贷款多少？

90% financing 并不是每个申请人都会自动获得。

3. EPF 可以提取多少？

检查 Akaun Sejahtera 余额，并根据适用提款公式估算。

4. 自己还需要准备多少现金？

包括首付款差额、律师费、印花税、估价费及其他购房费用。

把这四个数字放在一起，才比较接近您真正的购房能力。

总结：EPF 可以帮助您买房，但房贷资格仍然很重要

对于许多马来西亚购房者来说，EPF Akaun Sejahtera 是购买第一间房屋时非常有用的资金来源。

符合条件的会员可以利用 EPF 储蓄协助支付购房所需资金，但您仍然需要了解提款条件、可提取金额、房屋贷款资格及自己需要准备的现金。

不要等到已经支付 Booking Fee 或签署 SPA 后，才开始计算：

“我的 EPF 够不够？”“银行可以借我多少？”“我还需要拿多少现金出来？”

更理想的做法，是在决定购买房产之前，把 房贷资格 + EPF + 现金需求一起计算。

不确定自己可以获得多少房屋贷款？

EPF 可以帮助减轻部分购房现金压力，但最终可以买多少钱的房子，仍然取决于您的房屋贷款资格、可提取 EPF 金额及实际现金准备。

Megax Mortgage 可以协助您：

• 评估房屋贷款资格

• 估算可获得的贷款额度

• 比较不同银行房贷方案

• 了解 EPF 储蓄、首付款及现金需求之间的配合

  
  

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