我可以获得多少 LPPSA 贷款？贷款资格与融资金额详解
- 8小时前
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如果你是正在计划买房的公务员，其中一个最先想知道的问题可能就是：
我可以获得多少 LPPSA 贷款？
在开始找房之前，先了解自己预计的 LPPSA 贷款资格，可以帮助你设定更实际的购房预算，避免选中房产之后，才发现融资金额不足。
不过，LPPSA 的融资金额并不是单纯根据薪水决定。你的基本薪金、符合条件的固定津贴、强制性扣款、现有债务负担、融资期限，以及所购买的房产本身，都可能影响最终的融资金额。
这篇文章将为你解释 LPPSA 如何计算融资资格、哪些因素会影响你的融资金额，以及为什么最终获批的融资金额可能与你预计的贷款资格不同。
LPPSA 如何计算你的贷款资格？
LPPSA 在评估你可以获得多少房屋融资时，会根据多项负担能力条件进行计算。
根据 LPPSA 目前的资格计算规定：
每月房屋融资供款一般不能超过基本薪金加符合条件的固定津贴的 60%。
总债务一般不能超过净收入的 80%。
净薪金一般必须维持在总收入的至少 20%。
这意味着 LPPSA 并不是单纯查看你的薪水，然后直接给出一个固定的融资金额。
你目前的财务负担和扣款同样会影响融资资格。
LPPSA 如何计算净收入？
在评估 LPPSA 贷款资格时，净收入一般按照以下方式计算：
基本薪金 + 符合条件的固定津贴 − 强制性扣款
这一点很重要，因为你每个月所显示的总收入，不一定就是 LPPSA 在评估融资资格时所采用的收入金额。
LPPSA 在审核申请时，会区分符合条件的收入、强制性扣款以及其他扣款。
因此，即使两名公务员的总薪水相同，也不代表他们一定可以获得相同的融资金额。
LPPSA 的 60% 规则是什么？
LPPSA 其中一项主要的资格规定，是每月房屋融资供款一般不能超过基本薪金加符合条件固定津贴的 60%。
例如，假设你的：
基本薪金 + 符合条件的固定津贴 = RM5,000
60% 就是：
RM5,000 × 60% = RM3,000
不过，这并不代表你就一定可以申请每月供款 RM3,000 的 LPPSA 融资。
其他资格条件仍然需要同时满足，包括总债务限制以及最低净薪金要求。
因此，60% 规则应该被视为整体资格评估的其中一个部分，而不是单独用来计算最高融资金额的公式。
LPPSA 的 80% 总债务规则是什么？
LPPSA 也规定，总债务一般需要维持在净收入的 80% 以内。
这意味着你目前已有的财务负担，会影响你还能承担多少新的房屋融资。
根据 LPPSA 当时适用的规定，不同类型的财务负担和扣款可能会影响你可以用于新房屋融资供款的金额。
这也是为什么两个薪水相同的人，最终可能拥有不同的融资能力。
如果一个人的现有财务负担较低，他能够承担的新房屋融资金额可能会高于另一名拥有较多每月财务负担的申请人。
例子
假设有两名申请人，两人的符合条件收入相近。
申请人 A
现有每月财务负担较低
申请人 B
已有多项财务负担
即使两人的薪水相同，在考虑相关负担能力要求后，申请人 B 可以用于新房屋融资供款的空间可能较少。
因此，薪水只是整体评估的其中一个部分。
20% 净薪金要求是什么意思？
LPPSA 也规定，借款人的净薪金一般必须维持在总收入的至少 20%。
简单来说，在扣除相关款项后，房屋融资不应该导致申请人剩余的收入过低。
这项规定会与前面的 60% 和 80% 条件一起用于评估你的融资资格。
所以，在估算 LPPSA 资格时，不应该只问：
“我的薪水是多少？”
还应该问：
“我的收入中，每个月已经有多少用于现有的财务负担？”
薪水越高，LPPSA 贷款金额就一定越高吗？
一般来说，符合条件的收入越高，确实可能提高你的融资能力。
不过，这并不代表薪水是决定 LPPSA 融资金额的唯一因素。
你的贷款资格还可能受到以下因素影响：
符合条件的固定津贴
强制性扣款
现有财务负担
融资期限
年龄及适用的服务计划
属于第一次还是后续融资
房产价格
JPPH 房产估值
因此，如果只根据薪水来估算购房预算，结果可能并不准确。
可以根据薪水计算 LPPSA 贷款资格吗？
你可以根据薪水作出初步估算，但对于网上一些类似这样的表格，需要谨慎参考：
“薪水 RM3,000 = LPPSA 可以借 RMXXX,XXX”
或者：
“薪水 RM5,000 = 可以买 RMXXX,XXX 的房子。”
这些数字可以作为粗略参考，但无法准确反映每一名申请人的实际情况。
例如，两名同样月入 RM5,000 的申请人，可能拥有不同的：
固定津贴
强制性扣款
现有财务负担
年龄
可获得的融资期限
因此，他们最终预计的 LPPSA 融资资格也可能不同。
相比单纯参考一般性的“薪水对照贷款金额表”，根据个人实际情况进行计算会更有参考价值。
融资期限会如何影响你可以借到的金额？
融资期限可能对预计融资金额产生明显影响。
一般而言，如果把同一个融资金额分摊到更长的期限，每月所需支付的供款就会降低。
这可能让更高的融资金额符合相关的每月负担能力限制。
不过，你能够获得的最长融资期限取决于适用的 LPPSA 计划、年龄、服务计划以及当时的规定。
对于符合资格的年轻公共部门人员，LPPSA 的 Skim Pembiayaan Perumahan Muda（SPPM）目前提供最长达 40 年的融资期限，但须符合相关条件。
较长的融资期限可以降低每月供款压力，但也代表你需要用更长时间偿还融资。
因此：
你最高可以借多少，不代表你就应该借到最高。
真正应该考虑的，是长期供款是否符合你的整体财务状况。
你的贷款资格，不等于最终获批的融资金额
这是了解 LPPSA 时非常重要的一点。
假设你预计的最高融资资格是 RM600,000。
这并不代表无论你购买哪一项房产，LPPSA 都一定会批准 RM600,000。
根据 LPPSA 的规定，最终获批的融资金额会以以下项目中的最低金额为准：
房产价格；
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta（JPPH）的房产估值；
你所申请的融资金额；或
你的最高融资资格。
例子
假设：
你的最高 LPPSA 融资资格：RM600,000
房产购买价格：RM550,000
JPPH 估值：RM520,000
申请融资金额：RM550,000
当中最低的是：
RM520,000
因此，即使你的个人融资资格达到 RM600,000，最终融资金额仍可能被限制在 RM520,000。
这时候，你可能需要根据实际交易以及 LPPSA 的规定，考虑如何支付剩余的差额。
所以，只确认自己的个人贷款资格还不够，你所购买的房产本身也会影响最终融资金额。
什么是 JPPH 估值？为什么它很重要？
JPPH 是 Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta（估价及产业服务局）。
房产估值会影响你可以获得的融资金额，因为 LPPSA 在决定最终融资金额时，会把 JPPH 的估值考虑在内。
例如，你可能同意以 RM500,000 购买一项二手房。
但如果相关估值只有 RM470,000，就不应该直接假设 LPPSA 会根据 RM500,000 的购买价格提供融资。
如果房产购买价格高于估值，这一点尤其重要。
如果 LPPSA 融资低于房产价格怎么办？
如果可获得的融资金额低于完成购房所需要的金额，就可能出现融资差额（financing shortfall），通常称为 wang beza。
例如：
房产价格：RM500,000
可获得融资：RM460,000
可能需要承担的差额：RM40,000
根据实际情况以及适用的规定，你可能需要使用自己的储蓄，或其他允许的融资安排来支付这笔差额。
因此，在正式决定购买房产之前，先了解自己的融资情况会更加稳妥。
如何查询我的 LPPSA 贷款资格？
LPPSA 提供官方融资计算器，可以用于估算融资资格以及每月供款。
根据你所输入的资料，计算器可以让你初步了解可能获得的融资金额。
不过，LPPSA 也说明，计算器所显示的结果仅供参考，并不会约束 LPPSA 对正式融资申请所作出的最终决定。
换句话说：
预计贷款资格 ≠ 保证获批
正式申请仍然需要符合 LPPSA 的相关条件及审核要求。
想知道自己可以获得多少 LPPSA 融资？
在购买房产之前先了解预计的融资资格，可以帮助你作出更适合自身财务状况的购房决定。
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如果你同时也符合银行房屋贷款资格，我们也可以协助你比较 LPPSA 与银行房屋贷款方案，让你了解哪一种融资结构更适合你的情况。
与其先选中房子，之后才担心贷款是否足够，不如在找房前先确认自己的融资选择，并根据实际融资能力设定合理的购房预算。
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