收入不固定申请房贷？银行其实是这样评估您的

收入不固定申请房贷，是不是一定比受薪人士更难获得批准？

对于自雇人士、企业主、自由工作者、佣金收入者、房地产代理、保险代理、零工经济工作者（Gig Workers）以及内容创作者来说，这是非常常见的疑问。

实际上，收入不固定并不代表无法获得房屋贷款。银行真正关心的并不是您的收入每个月是否完全一样，而是这些收入是否具有一定的持续性、稳定性，并且能够通过银行记录、报税资料及其他文件进行证明。

因此，即使两个人的平均月收入相同，银行最终认可的收入以及可获得的贷款额度也可能不同。

在本文中，我们将重点说明马来西亚银行如何评估收入不固定的申请人、哪些收入证明最重要，以及您可以如何准备自己的财务记录，提高房屋贷款获批机会。

为什么银行对收入不固定的人更谨慎？

从银行的角度来看，最大的考量因素是收入稳定性。

对于受薪人士，银行通常可以依赖：

• 固定月薪

• EPF 公积金缴纳记录

• 雇主证明信

• 薪资单

对于自雇人士或佣金收入者而言，每月收入可能会有所波动。

因此，银行通常会更深入地评估您的整体财务行为和收入稳定性，而不是只依据某一个月的收入。

收入不固定申请房贷，银行实际上会看什么？

1. 银行账单（Bank Statements）

对于收入不固定的人来说，银行账单是最重要的文件之一。

银行希望看到：

• 稳定的现金流入

• 持续性的业务交易

• 健康的账户余额

• 规律的收入模式

即使您的收入每个月不同，长期的一致性通常比某一个月特别高的收入更重要。

例如：

• 每月稳定收入 RM8,000 至 RM12,000

通常会比：

• 某个月收入 RM30,000，而下个月收入 RM0

看起来更健康。

2. 所得税记录（Income Tax Records）

马来西亚银行非常重视正式申报的收入。

常见文件包括：

• BE Form

• B Form

• 所得税缴纳收据

• EA Form（如适用）

良好的报税记录能够大幅提高申请人的可信度。

有些借款人收入很高，但申报的应税收入却很低，这可能会降低可获批的贷款额度。

3. 业务性质与稳定性（Business Nature & Stability）

对于企业主或自由工作者，银行可能会评估：

• 业务经营时间

• 行业稳定性

• 商业注册情况

• 客户稳定性

• 营收趋势

一般而言，经营至少 1 至 2 年以上的业务，通常会获得较正面的评估。

4. 债务偿还率（Debt Service Ratio, DSR）

DSR 是影响贷款审批的重要因素之一。

银行会计算您的收入是否足以负担每月财务承诺。

通常包括：

• 现有房屋贷款

• 车贷

• 个人贷款

• 信用卡

• PTPTN 教育贷款

财务承诺越低，贷款资格通常越强。

5. CCRIS 与 CTOS 记录

即使收入不固定，良好的还款记录仍然非常重要。

银行通常更倾向于批准以下借款人：

• 准时偿还贷款

• 维持健康的信用卡使用习惯

• 避免过多个人贷款

• 拥有良好的 CCRIS 记录

良好的还款历史有时能够弥补收入波动带来的顾虑。

6. 储蓄与现金储备（Savings & Cash Reserves）

拥有储蓄能够提高银行对申请人的信心。

这显示出良好的财务纪律及应对紧急情况的能力。

对于收入不固定的人而言，充足的储蓄能够强化整体贷款申请条件。

银行如何计算收入不固定申请人的收入？

对于收入不固定的申请人，银行通常不会单纯以收入最高的月份作为贷款评估依据。

根据申请人的收入类型及银行内部政策，银行可能会参考过去一段时间的收入记录，例如银行入账、佣金报表、报税资料或公司财务文件，以判断申请人的实际收入水平及稳定性。

例如，一名佣金收入者过去 6 个月的收入分别为：

• RM8,000

• RM10,000

• RM7,500

• RM12,000

• RM9,000

• RM10,500

银行可能会观察这段期间的平均收入、收入波动程度以及收入是否能够通过相关文件证明，而不是只因为其中一个月收入达到 RM12,000，就直接以 RM12,000 作为贷款评估收入。

对于企业主，银行还可能进一步参考：

• 公司或商业银行账户

• 报税记录

• 财务报表

• 业务经营年限

• 公司盈利及现金流情况

• 申请人在企业中的持股或收入结构

需要注意的是，不同银行对于不固定收入的计算方式并不完全相同。同一名申请人提交相同的收入资料，不同银行最终认可的收入金额以及可获得的贷款额度也可能有所不同。

因此，对于收入结构较复杂的申请人，选择适合自身收入类型的银行尤其重要。

常见会降低贷款获批机会的错误

混用个人与公司账户

许多自雇人士将所有交易都放在同一个银行账户中。

这会增加银行评估收入的难度。

将个人账户与公司账户分开，有助于建立更清晰的财务记录。

为了节税而申报过低收入

有些人为了减少税务负担而低报收入。

然而，较低的申报收入也可能降低贷款资格。

银行通常非常依赖有文件证明及正式申报的收入。

大量现金交易却缺乏记录

以现金交易为主但缺乏完整记录的生意，在收入验证时可能面临困难。

银行通常偏好能够追踪来源的交易记录。

收入刚下降就立即申请贷款

如果近期收入明显下降，贷款审批可能会更具挑战性。

某些情况下，先等待数个月，建立更稳定的银行记录后再申请，可能会更有帮助。

如何提高贷款获批机会？

维持稳定的银行入账记录

尽量定期将收入存入银行，而不是偶尔出现大额不规律存款。

稳定性非常重要。

保留完整财务文件

重要文件可能包括：

• 银行账单

• 报税记录

• 商业注册文件

• 发票或佣金报表

文件越完整，银行审核过程通常越顺利。

降低现有财务承诺

较低的财务承诺有助于改善 DSR 及负担能力。

这可能大幅提高贷款获批机会。

建立良好的 CCRIS 记录

持续准时偿还所有贷款及信用卡欠款。

良好的还款行为始终是最重要的审核因素之一。

比较不同银行的贷款条件

不同银行对于不固定收入的计算方式、文件要求以及信贷政策可能有所不同。

有些银行对于佣金收入、自雇收入或其他非固定收入结构可能更具弹性。

因此，与其没有策略地同时向多家银行提交申请，更重要的是先了解自己的收入结构及贷款条件，再筛选较适合的银行进行申请。

自雇人士还能获得高额贷款吗？

可以。

许多马来西亚自雇人士都成功获得了相当可观的房屋贷款额度。

关键在于证明：

• 收入稳定性

• 财务稳定性

• 良好的还款记录

• 可持续的现金流

在某些情况下，由于整体收入较高，自雇人士甚至可能获得比受薪人士更高的贷款额度。

总结

收入不固定并不代表房屋贷款一定会被拒绝。

对于收入不固定申请房贷的借款人，马来西亚银行评估的不仅仅是某一个月赚了多少钱，而是会综合考虑收入稳定性、银行入账记录、报税资料、财务文件、DSR 以及 CCRIS 和 CTOS 记录。

因此，重点不是让每个月的收入完全一样，而是建立一套稳定、清晰并且能够被证明的收入记录。

如果您能够提前整理财务文件、保持良好的信用记录、降低不必要的财务承诺，并选择较适合自身收入结构的银行，贷款获批机会通常会更高。

在 Megax Mortgage，我们协助自雇人士、企业主及佣金收入者评估贷款资格、整理收入结构，并根据个人财务状况比较合适的银行房贷方案。